Aktuelle Markteinschätzung: Ist es besser zu mieten oder zu kaufen?

Ob Mieten oder Kaufen besser ist, hängt weniger vom Markt ab als von drei Fragen: Wie lange wollen Sie bleiben, wie sicher ist Ihr Einkommen, und wie viel Eigenkapital haben Sie? Die Frage stellt sich oft, wenn sich das Leben ändert: Nachwuchs kündigt sich an, das Haus passt nicht mehr zum Alter, oder eine Trennung steht bevor. Hohe Kaufpreise und Zinsen bringen viele dazu, vorerst zu mieten. Ist das immer die bessere Lösung? Diese Einschätzung erschien im April 2025. Im Oktober 2026 haben wir sie überarbeitet und um Rechenwege ergänzt.

Was hat sich bis Oktober 2026 am Markt verändert?

Kaufen ist seit dem Zinsanstieg 2022 teurer geworden, weil eine Finanzierung deutlich mehr Zinsen kostet als in den Niedrigzinsjahren davor. Für Ihre Entscheidung zählen deshalb zwei Zahlen, die sich laufend ändern: der Zins für ein Immobiliendarlehen und das Verhältnis von Kaufpreis zu Miete an Ihrem Wohnort.

Ein Darlehen mit 10 Jahren Zinsbindung kostete im November 2026 rund 3,91 % pro Jahr (Quelle: Deutsche Bundesbank, Zinsstatistik für Wohnungsbaukredite).

Kaufpreise für Osnabrück, Bielefeld und Münster veröffentlichen wir nur mit Quelle, im Marktbericht zu den Immobilienpreisen 2026. Grundlage sind die Grundstücksmarktberichte der Gutachterausschüsse.

Einschätzung von Armin Hampel, Herbst 2026: „Die Nachfrage nach Immobilien in Osnabrück und Umgebung ist weiterhin vorhanden, allerdings entscheiden Kaufinteressenten deutlich selektiver und achten verstärkt auf Energieeffizienz, Modernisierungsbedarf und eine realistische Preisgestaltung. Gut gepflegte und marktgerecht angebotene Immobilien lassen sich weiterhin erfolgreich vermitteln, während überhöhte Preisvorstellungen häufig zu längeren Vermarktungszeiten führen. Der Verhandlungsspielraum ist insbesondere bei energetisch sanierungsbedürftigen Objekten größer geworden. Deshalb sind eine fundierte Wertermittlung und die richtige Preisstrategie heute wichtiger denn je.“

Flexibilität oder Eigenheim: Was spricht für das Mieten?

Mieten spricht für Sie, wenn Sie beweglich bleiben und kein Kapital binden wollen. Als Mieter können Sie in der Regel mit drei Monaten Frist kündigen (§ 573c BGB). Die Instandhaltung des Gebäudes trägt der Vermieter, und Kaufnebenkosten fallen nicht an. Dafür entscheiden Sie bei Umbauten nicht allein, und die Miete kann steigen: bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete um höchstens 20 Prozent in drei Jahren, in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt um höchstens 15 Prozent (§ 558 BGB). Bei Staffel- oder Indexmiete gilt, was im Vertrag steht. Außerdem kann der Vermieter wegen Eigenbedarfs kündigen (§ 573 BGB).

Vorteile des Mietens

• Flexibilität: Umzug mit kurzer Kündigungsfrist
• Kein gebundenes Eigenkapital, keine Kaufnebenkosten
• Keine Kosten für Dach, Heizung oder Fassade
• Große Auswahl an Lagen und Wohnungsgrößen

Nachteile des Mietens

• Kein Vermögensaufbau durch die Wohnung selbst
• Umbauten nur mit Zustimmung des Vermieters
• Mieterhöhungen im gesetzlichen Rahmen
• Unsichere Wohnsituation, etwa bei Eigenbedarf

Ist der Immobilienkauf ein Ticket zur finanziellen Unabhängigkeit?

Ein Kauf baut Vermögen auf, finanziell unabhängig macht er aber erst, wenn der Kredit abbezahlt ist. Bis dahin tauschen Sie die Abhängigkeit vom Vermieter gegen eine Verpflichtung gegenüber der Bank. Als Eigentümer gestalten Sie Ihr Zuhause nach Ihren Wünschen, und im Alter wohnen Sie mietfrei, wenn das Darlehen getilgt ist.

Vorteile des Immobilienkaufs

• Vermögensaufbau mit jeder Tilgungsrate
• Feste Rate für die Dauer der Zinsbindung
• Gestaltungsfreiheit bei Umbau, Garten und Ausstattung
• Keine Kündigung wegen Eigenbedarfs
• Mietfreies Wohnen im Alter, wenn der Kredit getilgt ist

Nachteile des Immobilienkaufs

• Hohe Anfangsinvestition: Kaufnebenkosten erhöhen den Wert der Immobilie nicht
• Instandhaltung tragen Sie selbst
• Langfristige Bindung: Ein Verkauf kostet Zeit und Geld
• Zinsrisiko bei der Anschlussfinanzierung
• Risiko, dass Lage oder Gebäude an Wert verlieren
• Laufende Kosten wie Grundsteuer, Versicherungen und bei Wohnungen das Hausgeld

Welche Steuervorteile haben Eigentümer wirklich?

Wer selbst einzieht, kann die Kreditzinsen in Deutschland nicht von der Steuer absetzen. Zinsen und Abschreibung mindern die Steuer nur bei einer vermieteten Immobilie. Der Steuervorteil für Selbstnutzer liegt beim Verkauf: Der Gewinn bleibt steuerfrei, wenn Sie die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt haben (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Mehr dazu im Ratgeber Spekulationsfrist bei Immobilien. Das ersetzt keine Steuerberatung.

Was erwarten Banken von Käufern?

Banken erwarten in der Regel, dass Sie mindestens die Kaufnebenkosten aus eigenem Geld bezahlen. Dazu gehören die Grunderwerbsteuer, in Osnabrück 5,0 Prozent und in Bielefeld und Münster 6,5 Prozent, außerdem Notar und Grundbuch, als Faustregel 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises, und gegebenenfalls Ihr Anteil an der Maklerprovision. Bei der Finanzierung kommt es auf drei Stellschrauben an:

• Zinsbindung: Für diese Zeit ist der Zins fest. Eine längere Bindung schafft Planungssicherheit, kostet aber oft einen Aufschlag.
• Tilgung: Je höher die anfängliche Tilgung, desto kleiner die Restschuld am Ende der Zinsbindung und desto geringer das Risiko, wenn Sie neu verhandeln müssen.
• Reserve: Behalten Sie nach dem Kauf Geld für Reparaturen und Einkommenslücken zurück. Die Rate sollte auch bei einem höheren Zins in der Anschlussfinanzierung tragbar bleiben.

Ein Darlehen mit festem Zins können Sie nach zehn Jahren mit sechs Monaten Frist kündigen, auch wenn die Zinsbindung länger läuft (§ 489 BGB).

Mieten vs. Kaufen: Was ist wirklich günstiger?

Günstiger ist der Weg, der Ihnen nach der geplanten Wohndauer mehr Vermögen übrig lässt. Mieter zahlen jeden Monat Miete und erwerben dafür kein Eigentum. Käufer zahlen eine Kreditrate, und mit jedem Tilgungsanteil gehört ihnen ein größerer Teil der Immobilie, bis sie ihnen ganz gehört.

Die Kreditrate ist für die Dauer der Zinsbindung fest, die Miete kann in dieser Zeit steigen. Danach richtet sich die Rate nach dem dann gültigen Zins. Ist die Restschuld noch hoch, kann sie höher ausfallen als vorher. Fair ist der Vergleich nur, wenn er vollständig ist:

• Beim Kauf sind nur Zinsen, Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Grundsteuer und Versicherungen echte Kosten. Die Tilgung ist Sparen.
• Beim Mieten sind die Kaltmiete und spätere Erhöhungen die Kosten. Dafür bleibt Ihr Eigenkapital frei und kann angelegt werden, ebenso die monatliche Differenz, wenn die Miete niedriger ist als die Kaufrate.
• Disziplin entscheidet: Mieten schlägt den Kauf beim Vermögen nur, wenn Sie diese Differenz tatsächlich sparen. Die Tilgung wirkt dagegen wie ein Sparplan, den Sie nicht einfach aussetzen können.

Kaufpreisfaktor: die schnelle Gegenprobe

Teilen Sie den Kaufpreis durch die Jahreskaltmiete einer vergleichbaren Wohnung. Das Ergebnis heißt Kaufpreisfaktor: Er zeigt, wie viele Jahresmieten der Kauf kostet. Ein Rechenbeispiel mit runden Zahlen, keine Marktdaten: Kostet eine Wohnung 300.000 Euro und läge die Kaltmiete für eine vergleichbare Wohnung bei 1.000 Euro im Monat, also 12.000 Euro im Jahr, liegt der Faktor bei 25. Je höher der Faktor, desto eher rechnet sich Mieten, je niedriger, desto eher der Kauf. Einen festen Grenzwert gibt es nicht, denn Zins, Instandhaltung und Ihre Wohndauer verschieben die Rechnung.

Wohndauer: Wann rechnen sich die Kaufnebenkosten?

Kaufnebenkosten sind ausgegeben, sobald der Vertrag unterschrieben ist. Wer nach wenigen Jahren wieder auszieht, holt sie über eine Wertsteigerung selten herein, zumal beim Verkauf erneut Kosten entstehen (siehe Kosten beim Hausverkauf für Verkäufer). Je länger Sie bleiben, desto stärker verteilen sie sich auf die Jahre. Wer einen Umzug in absehbarer Zeit nicht ausschließen kann, fährt mit Mieten meist besser.

Welche Lebensphase spricht für welchen Weg?

Wer in den nächsten Jahren umziehen könnte, mietet besser. Wer lange am selben Ort bleibt und das Einkommen dafür hat, profitiert eher vom Kauf.

• Berufsstart oder wechselnder Arbeitsort: Mieten hält Ihnen Wege offen, bis Sie wissen, wo Sie bleiben.
• Familie mit Kindern: Wer für die Schulzeit an einem Ort bleibt, hat genug Zeit, damit sich die Kaufnebenkosten verteilen. Rechnen Sie Elternzeit und Teilzeit in die Rate ein.
• Trennung oder Scheidung: Klären Sie zuerst, ob einer die gemeinsame Immobilie übernehmen kann. Eine Mietwohnung für den Übergang verschafft Zeit. Mehr im Ratgeber Haus verkaufen bei Scheidung.
• Im Alter: Passt das Haus nicht mehr, kann ein Verkauf mit Umzug in eine Mietwohnung Kapital freisetzen und Arbeit abnehmen. Die Möglichkeiten stehen im Ratgeber Wohnen im Alter.

Sie besitzen schon eine Immobilie: Lohnt sich verkaufen und mieten?

Ob sich der Wechsel vom Eigentum in die Miete lohnt, entscheidet der Wert Ihrer Immobilie. Erst mit ihm sehen Sie, wie viel nach Verkauf und Kosten bleibt und wie viele Jahre Miete das deckt. Armin Hampel, zertifizierter Sachverständiger nach DIN EN ISO/IEC 17024, ermittelt ihn mit einer kostenlosen Immobilienbewertung. Ob Sie danach selbst oder mit Makler verkaufen, wägt der Ratgeber Privat verkaufen oder Makler? ab.

Was lohnt sich für mich?

Kaufen lohnt sich, wenn Sie lange bleiben, die Rate auch bei einem höheren Anschlusszins tragen können und nach dem Kauf eine Reserve übrig bleibt. Sonst ist Mieten die ruhigere Wahl.

Kaufen passt eher, wenn

• Sie viele Jahre am selben Ort wohnen wollen
• Ihr Einkommen sicher ist und die Rate Spielraum lässt
• Sie die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital zahlen können
• der Kaufpreisfaktor am Ort vertretbar ist

Mieten passt eher, wenn

• ein Umzug in den nächsten Jahren möglich ist
• Eigenkapital fehlt oder als Reserve gebraucht wird
• Sie die Differenz zur Kaufrate zuverlässig anlegen

Eigentum bietet Freiheit, Platz und die Möglichkeit, Ihr Zuhause nach Ihren Wünschen zu gestalten. Wenn Sie in Osnabrück, Bielefeld oder Münster kaufen möchten, legen Sie ein Suchprofil an. Die PAKT-Gruppe meldet sich, wenn eine passende Immobilie angeboten wird.