Privat verkaufen oder Makler?

Ob sich ein Makler lohnt, hängt von Ihrer Zeit, Ihrer Erfahrung und der Immobilie ab. Beides kann richtig sein. In den Boomjahren ging ein Privatverkauf oft glatt. Heute sind Käufer vorsichtiger, und Fehler wirken sich schneller auf Preis und Vermarktungsdauer aus. Deshalb lohnt sich eine ehrliche Antwort, bevor das erste Inserat online geht.

Was beim Privatverkauf oft unterschätzt wird

Unterschätzt werden vor allem der Zeitaufwand, die Preisfindung und die Formalien. Ein Immobilienverkauf ist kein einzelner Schritt, sondern ein Ablauf mit vielen Abhängigkeiten:

• der Aufwand für Anfragen, Besichtigungen und Nachbereitung
• die Marktkenntnis für einen realistischen Angebotspreis
• Unterlagen und Pflichtangaben, vom Energieausweis bis zur Teilungserklärung
• die eigenen Gefühle in Preisgesprächen, gerade beim Elternhaus oder nach einer Trennung

Besonders die Preisfindung ist schwerer, als sie aussieht. Preise in Immobilienportalen sind Angebotspreise, keine erzielten Kaufpreise. Tatsächlich gezahlte Preise sammeln die Gutachterausschüsse. Für Osnabrück veröffentlicht der Gutachterausschuss für Grundstückswerte Osnabrück-Meppen die Bodenrichtwerte frei einsehbar im Portal BORIS.NI. Der Bodenrichtwert zeigt aber nur den Wert des Grundstücks. Haus, Zustand und Ausstattung müssen Sie selbst einschätzen.

Auch Besichtigungen kosten mehr Zeit als gedacht: Anfragen beantworten, Termine abstimmen, Fragen zu Heizung, Nebenkosten und Unterlagen klären. Wer privat inseriert, gibt außerdem Adresse und Telefonnummer an Unbekannte heraus und führt Fremde durch das eigene Haus. Fragen Sie deshalb vor einem Termin nach einer Finanzierungsbestätigung.

Wann ein Privatverkauf passt

Ein Privatverkauf passt, wenn der Käufer schon feststeht oder Sie Zeit und einen belegten Preis mitbringen.

• Sie kennen den Käufer schon, etwa in der Familie oder Nachbarschaft
• Sie haben Zeit für Besichtigungen und Verhandlungen
• Der Preis ist durch eine Bewertung belegt

Auch dann lohnt eine unabhängige Wertermittlung. Unter Verwandten verhindert ein belegter Preis späteren Streit. Und wer deutlich unter Wert verkauft, macht teilweise eine Schenkung, für die Schenkungsteuer anfallen kann, siehe Schenkung zu Lebzeiten.

Welche Pflichten auch private Verkäufer haben

Private Verkäufer haben dieselben gesetzlichen Pflichten wie Makler.

• Energieausweis: Kennwerte im Inserat, Vorlage spätestens bei der Besichtigung, bei Verstößen Bußgeld bis 10.000 Euro. So regelt es das Gebäudemodernisierungsgesetz (bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz, GEG). Mehr unter Energieausweis beim Verkauf.
• Mängel offenlegen: Der übliche Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag schützt Sie nicht, wenn Sie bekannte Mängel arglistig verschweigen (§ 444 BGB). Feuchter Keller, Schäden am Dach oder fehlende Genehmigungen gehören auf den Tisch. Was Sie offenlegen, sollte auch im Kaufvertrag stehen.
• Notar: Der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden (§ 311b BGB). Den Notar wählt in der Regel der Käufer, weil er die Kosten trägt.
• Unterlagen: Grundbuchauszug, Grundrisse, Wohnflächenberechnung, bei Wohnungen Teilungserklärung und Protokolle der Eigentümerversammlung. Die Liste steht unter Unterlagen für den Hausverkauf.

Typische Fehler beim privaten Verkauf

Die meisten Fehler passieren bei Preis, Unterlagen und Verhandlung, selten aus Absicht, meist aus fehlender Erfahrung.

• Unrealistischer Angebotspreis: Zu hoch schreckt ab und erzwingt später Nachlässe, zu niedrig verschenkt Geld.
• Lückenhafte Unterlagen: Sie kosten Vertrauen und bremsen die Finanzierung des Käufers, denn auch seine Bank braucht sie.
• Schwache Verhandlungsposition: Käufer, die professionell auftreten, verhandeln mit Mängellisten und Vergleichsangeboten.
• Zu lange Vermarktung: Ein Inserat, das monatelang online steht, wirkt wie ein Problemobjekt.
• Ungeprüfte Käufer: Platzt die Finanzierung kurz vor dem Notartermin, beginnt alles von vorn. Wie Sie das vermeiden, steht unter Bonitätsprüfung von Immobilienkäufern.

Was für einen Makler spricht

Ein Makler lohnt sich, wenn Sie einen belegten Preis, geprüfte Käufer und Sicherheit bis zum Notartermin wollen.

• Ein begründeter Preis statt eines Bauchgefühls
• Geprüfte Interessenten statt Besichtigungstouristen
• Verhandlung und Vertrag mit Erfahrung, bis zum Notar

Ein guter Makler leitet den Preis aus der tatsächlichen Nachfrage ab, bereitet Unterlagen und Exposé auf, filtert Interessenten vor und verhandelt sachlich. Bei der PAKT-Gruppe kommt die Bewertung von einem zertifizierten Sachverständigen: Armin Hampel ist nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert (EurAS Cert). Wer nicht öffentlich verkaufen möchte, etwa nach einer Scheidung oder bei einem Erbe, kann diskret vermarkten lassen. Beim Deutschen Makler Award 2026 erhielt die PAKT-Gruppe eine Gesamtbewertung von 8,8 von 10, für Transparenz 9,3. Wie der Verkauf mit uns abläuft, zeigt Haus oder Wohnung verkaufen.

Wählen Sie einen Makler, der seinen Preis begründet, statt Ihnen einen hohen Wert zu versprechen, um den Auftrag zu bekommen. Fragen Sie nach der Herleitung des Preises, nach Vergleichsobjekten und danach, wie Interessenten geprüft werden.

Was kostet ein Makler, und wer zahlt?

Die Provision wird frei vereinbart und beim Verkauf von Einfamilienhäusern und Wohnungen an private Käufer zwischen beiden Seiten geteilt. Seit Dezember 2020 gilt: Beauftragen Verkäufer und Käufer den Makler, zahlen beide gleich viel (§ 656c BGB). Beauftragt nur der Verkäufer, darf er höchstens die Hälfte an den Käufer weitergeben (§ 656d BGB). Der Maklervertrag braucht Textform (§ 656a BGB). Details unter Maklerprovision in Niedersachsen und NRW, alle Posten unter Kosten beim Hausverkauf.

Rechnen Sie ehrlich: Die gesparte Provision ist nur dann ein Gewinn, wenn der Privatverkauf denselben Preis erzielt, ohne lange Vermarktung und ohne geplatzten Notartermin. Das ersetzt keine Rechtsberatung.

Ehrliche Entscheidungshilfe für Eigentümer in Osnabrück, Bielefeld und Münster

Entscheidend ist, wie viel Zeit, Marktkenntnis und Sicherheit Sie selbst einbringen können und welches Ergebnis Sie erwarten. Wer Klarheit und einen geordneten Ablauf schätzt, fährt mit einem erfahrenen Makler oft besser. Wer privat verkauft, sollte die Aufgaben oben kennen.

Wir starten transparent mit der kostenlosen Bewertung und erklären die Konditionen, bevor Sie entscheiden. Das Erstgespräch ist unverbindlich und hilft auch dann, wenn Sie am Ende privat verkaufen. Ansprechpartner ist Armin Hampel, als Immobilienmakler in Osnabrück mit Büro am Heger-Tor-Wall, in Bielefeld und Münster nach Vereinbarung.