Schenkung einer Immobilie: Freibeträge, Nießbrauch und 10-Jahres-Frist

Haben Sie sich gefragt, was mit Ihrer Immobilie passiert, wenn Sie nicht mehr da sind? Viele Eigentümer sorgen sich, dass ihre Erben die Erbschaftsteuer nicht bezahlen können oder über das Haus in Streit geraten. Mit einer Schenkung zu Lebzeiten bestimmen Sie selbst, wer die Immobilie bekommt, und beugen Konflikten unter den Erben vor. Sie hat aber Folgen: Nach der Schenkung gehört die Immobilie dem Beschenkten. Deshalb gehören Steuern, Absicherung und Wert vorher auf den Tisch. Dieser Beitrag gibt den Stand Oktober 2026 wieder und ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung.

Wann kostet eine Schenkung Steuer?

Schenkungsteuer fällt erst an, wenn der Wert der Schenkung den persönlichen Freibetrag übersteigt. Freibetrag und Steuersatz hängen vom Verwandtschaftsverhältnis ab (§§ 15, 16 und 19 ErbStG). In der Steuerklasse I, zu der Ehepartner, Kinder und Enkel gehören, liegt der Steuersatz je nach Höhe des steuerpflichtigen Betrags zwischen 7 und 30 Prozent. Grunderwerbsteuer fällt bei einer Schenkung an Ehepartner, Kinder oder Enkel nicht an (§ 3 GrEStG). Der Notar meldet die Schenkung dem Finanzamt (§ 34 ErbStG).

Welche Freibeträge gelten bei einer Schenkung?

Jedes Kind kann von jedem Elternteil 400.000 Euro steuerfrei erhalten, Ehe- und eingetragene Lebenspartner 500.000 Euro. Die Freibeträge nach § 16 ErbStG, Stand Oktober 2026:

• Ehepartner und eingetragene Lebenspartner: 500.000 Euro
• Kinder und Stiefkinder: 400.000 Euro
• Enkel: 200.000 Euro, ist der Elternteil des Enkels bereits verstorben, 400.000 Euro
• Urenkel: 100.000 Euro
• Eltern und Großeltern: 20.000 Euro (die 100.000 Euro gelten für sie nur im Erbfall)
• Geschwister, Nichten, Neffen, Schwiegerkinder und Schwiegereltern: 20.000 Euro
• Alle anderen Personen: 20.000 Euro

Die Freibeträge gelten je Schenker und Beschenktem. Gehört die Immobilie beiden Eltern zur Hälfte, kann ein Kind von Vater und Mutter zusammen bis zu 800.000 Euro steuerfrei erhalten. Für Ehepartner gibt es eine Sonderregel: Das selbst bewohnte Familienheim können Sie Ihrem Ehepartner zu Lebzeiten unabhängig vom Wert steuerfrei schenken (§ 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG). Der Freibetrag bleibt dabei unberührt.

Was bedeutet die 10-Jahres-Frist?

Alle Schenkungen derselben Person an denselben Empfänger innerhalb von zehn Jahren werden zusammengerechnet (§ 14 ErbStG). Nach zehn Jahren steht der Freibetrag neu zur Verfügung. Das macht eine Übertragung in Etappen möglich: Wer früh beginnt, kann eine Immobilie in Miteigentumsanteilen im Abstand von mehr als zehn Jahren übertragen. Auch eine spätere Erbschaft wird mit den Schenkungen der zehn Jahre davor zusammengerechnet.

Eine zweite Zehnjahresfrist betrifft den Pflichtteil. Wer durch die Schenkung beim späteren Erbe zu kurz kommt, etwa ein Geschwisterkind, kann als Pflichtteilsberechtigter eine Ergänzung verlangen. Die Schenkung zählt dabei mit jedem Jahr seit der Übertragung um ein Zehntel weniger, nach zehn Jahren gar nicht mehr (§ 2325 Abs. 3 BGB). Behalten Sie sich einen Nießbrauch vor, beginnt diese Frist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht zu laufen, weil Sie die Immobilie weiter nutzen. Bei Schenkungen an den Ehepartner beginnt sie erst, wenn die Ehe aufgelöst wird.

Wie hilft ein Nießbrauch beim Verschenken?

Mit einem Nießbrauch übertragen Sie das Eigentum, behalten aber das Recht, die Immobilie selbst zu bewohnen oder sie zu vermieten und die Miete zu behalten (§§ 1030 ff. BGB). Er wird im Grundbuch eingetragen. Steuerlich senkt er den Wert der Schenkung, denn sein Kapitalwert wird abgezogen. Dieser ergibt sich aus dem Jahreswert der Nutzung und Ihrer statistischen Lebenserwartung (§§ 14 bis 16 BewG). Je jünger Sie bei der Schenkung sind, desto höher fällt der Abzug aus.

Ein Wohnrecht (§ 1093 BGB) ist enger: Es erlaubt nur das eigene Wohnen, nicht das Vermieten. Wer welche Kosten trägt, regelt der Vertrag. Ohne Regelung trägt der Nießbraucher die gewöhnliche Unterhaltung und die laufenden Lasten wie die Grundsteuer (§§ 1041, 1047 BGB).

Wie sichern Sie sich als Schenker ab?

Im notariellen Vertrag (§ 311b BGB) können Sie Rechte vereinbaren, die Sie schützen und Ihnen die Immobilie im Ernstfall zurückgeben. Üblich sind:

• Rückforderungsrecht: etwa wenn der Beschenkte vor Ihnen stirbt, die Immobilie ohne Ihre Zustimmung verkauft oder belastet, in Insolvenz gerät oder Gläubiger in die Immobilie vollstrecken. Eine Vormerkung im Grundbuch sichert es ab.
• Nießbrauch oder Wohnrecht: Sie wohnen weiter in der Immobilie oder behalten die Mieteinnahmen.
• Zustimmungsvorbehalt: Vermieten, Verkaufen oder Belasten nur mit Ihrer Zustimmung, abgesichert über das Rückforderungsrecht.
• Pflegeverpflichtung: Der Beschenkte verpflichtet sich, Sie im Alter zu pflegen oder die Pflege zu organisieren.

Werden Sie innerhalb von zehn Jahren nach der Schenkung bedürftig, etwa weil die Pflege mehr kostet als Ihre Rente, können Sie das Geschenk zurückfordern (§§ 528, 529 BGB). Übernimmt das Sozialamt Pflegekosten, kann es diesen Anspruch auf sich überleiten (§ 93 SGB XII). Eine vereinbarte Pflege oder ein Nießbrauch kann als Gegenleistung den geschenkten Anteil mindern, schützt aber nicht sicher vor der Rückforderung. Wie weit, prüft der Notar oder ein Fachanwalt im Einzelfall.

Welcher Wert gilt für das Finanzamt?

Das Finanzamt bewertet die Immobilie nach dem Bewertungsgesetz (§§ 176 ff. BewG), und zwar zu dem Zeitpunkt, an dem die Schenkung ausgeführt ist. Dieser Wert entsteht schematisch aus Bodenrichtwert, Flächen und pauschalen Faktoren. Er kann über dem Preis liegen, den die Immobilie am Markt erzielen würde, etwa bei Sanierungsbedarf oder einem schwierigen Grundriss. Dann dürfen Sie einen niedrigeren Wert mit einem Gutachten nachweisen (§ 198 BewG). Als Gutachter nennt das Gesetz die Gutachterausschüsse und Sachverständige, die von einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle zertifiziert sind (§ 198 Abs. 2 BewG).

Armin Hampel ist zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung nach DIN EN ISO/IEC 17024 (EurAS Cert). Er erstellt das Verkehrswertgutachten für das Finanzamt, wenn Ihr Anlass es verlangt. Ob das Finanzamt ein Gutachten anerkennt, hängt auch davon ab, ob Methode und Begründung nachvollziehbar sind. Was ein Gutachten kostet, erklärt der RatgeberWas kostet ein Verkehrswertgutachten? Für die erste Frage, ob die Schenkung im Freibetrag bleibt, reicht oft die kostenlose Immobilienbewertung.

Schenken oder vererben: Was passt zu Ihnen?

Schenken lohnt sich vor allem, wenn Ihr Vermögen die Freibeträge übersteigt, Sie früh genug beginnen oder Streit unter den Erben vorbeugen wollen. Vererben kann besser sein, wenn Sie die Immobilie als Sicherheit für das Alter selbst brauchen oder noch offen ist, wer sie bekommen soll. Was nach einem Erbfall zuerst zu klären ist, steht im Ratgeber Immobilie geerbt. Erben mehrere gemeinsam, hilft der Ratgeber Erbengemeinschaft: Immobilie verkaufen.

Verkauft der Beschenkte die Immobilie später, übernimmt er Ihr Anschaffungsdatum für die Spekulationsfrist (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG). Mehr dazu unter Spekulationsfrist bei Immobilien.

Armin Hampel begleitet Eigentümer in Osnabrück, Bielefeld und Münster bei der Frage, was ihre Immobilie wert ist. Den Vertrag gestaltet der Notar, die steuerliche Planung Ihr Steuerberater. Dieser Beitrag ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung.