Erbengemeinschaft: Immobilie verkaufen

Wenn eine Erbengemeinschaft ein Haus verkaufen will, müssen alle Miterben zustimmen. Das Haus gehört allen gemeinsam, kein Erbe kann allein darüber verfügen. Gelingt die Einigung nicht, gibt es Wege, die ohne Gericht auskommen: Ein Erbe übernimmt das Haus und zahlt die anderen aus, oder ein Erbe verkauft seinen Anteil. Die Teilungsversteigerung bleibt das letzte Mittel. Welche Schritte nach dem Erbfall zuerst kommen (Erbschein, Grundbuch, Erbschaftsteuer), steht im Ratgeber Immobilie geerbt. Hier geht es darum, wie mehrere Erben zu einer Entscheidung kommen.

Wer in der Erbengemeinschaft über das Haus entscheidet

Über den Verkauf entscheiden alle Miterben gemeinsam, eine Mehrheit reicht dafür nicht. Das Gesetz unterscheidet zwei Arten von Entscheidungen (§§ 2032 ff. BGB, Stand November 2026):

• Verwaltung: Laufende Dinge wie Versicherung, kleinere Reparaturen oder die Vermietung verwalten die Erben gemeinschaftlich (§ 2038 BGB). Für die ordnungsmäßige Verwaltung genügt die Mehrheit, berechnet nach der Größe der Erbteile (§ 2038 Abs. 2 mit § 745 BGB). Notwendige Erhaltungsmaßnahmen darf jeder Miterbe auch allein veranlassen.
• Verfügung: Verkauf, Belastung mit einer Grundschuld oder die Übertragung an einen Erben sind Verfügungen. Darüber können die Miterben nur gemeinschaftlich verfügen (§ 2040 Abs. 1 BGB). Ein einzelner Erbe kann einen Verkauf also blockieren.

Jeder Miterbe kann jederzeit verlangen, dass der Nachlass aufgeteilt wird (§ 2042 Abs. 1 BGB). Ausnahmen gelten, wenn der Erblasser die Auseinandersetzung im Testament für eine bestimmte Zeit ausgeschlossen hat (§ 2044 BGB). Prüfen Sie deshalb zuerst, ob das Testament dazu etwas regelt.

Weg 1: Die Erben verkaufen das Haus gemeinsam

Der gemeinsame Verkauf am freien Markt bringt in der Regel den höchsten Erlös, weil Sie Käufer, Preis und Zeitpunkt selbst bestimmen. Alle Erben unterschreiben den Kaufvertrag beim Notar oder bevollmächtigen einen von ihnen. Eine notarielle Vollmacht erspart Erben, die weit weg wohnen, die Anreise zu jedem Termin.

Die Erben müssen vor dem Verkauf nicht selbst im Grundbuch stehen (§ 40 Abs. 1 GBO). Ihr Erbrecht weisen sie mit dem Erbschein oder einem notariellen Testament mit Eröffnungsniederschrift nach (§ 35 GBO). Nach dem Notartermin wird der Erlös nach den Erbquoten verteilt, nachdem Nachlassschulden beglichen sind. Welche Kosten beim Verkauf anfallen, zeigt der Ratgeber Kosten beim Hausverkauf. Den Ablauf vom Exposé bis zum Notar finden Sie unter Haus oder Wohnung verkaufen.

Praktisch hilft es, wenn die Erben einen Ansprechpartner für Makler, Interessenten und Notar bestimmen und die Grenzen für Preisverhandlungen vorher schriftlich festhalten. So muss nicht jedes Angebot neu abgestimmt werden.

Weg 2: Ein Miterbe übernimmt das Haus und zahlt die anderen aus

Möchte ein Erbe das Elternhaus behalten, kann er es übernehmen und die anderen Erben auszahlen. Grundlage ist ein Auseinandersetzungsvertrag, der notariell beurkundet wird, weil ein Grundstück übertragen wird (§ 311b Abs. 1 BGB).

Der Vorteil: Grunderwerbsteuer fällt nicht an, wenn ein Miterbe ein Nachlassgrundstück zur Teilung des Nachlasses erwirbt (§ 3 Nr. 3 GrEStG). Das gilt auch für Ehegatten der Miterben. Kosten entstehen für Notar und Grundbuch.

Der Knackpunkt ist die Höhe der Auszahlung. Wer übernimmt, wünscht sich einen niedrigen Wert, wer ausgezahlt wird, einen hohen. Hier hilft ein Wert, den ein neutraler Dritter ermittelt hat und den alle nachvollziehen können. Bedenken Sie auch: Die Ausgleichszahlung gilt steuerlich als Kauf der übrigen Anteile. Für diesen Teil kann eine neue Zehnjahresfrist beginnen, falls der Übernehmer das Haus später verkauft. Mehr dazu unter Spekulationsfrist bei Immobilien.

Weg 3: Ein Miterbe verkauft seinen Erbanteil

Ein Miterbe kann seinen Anteil am gesamten Nachlass verkaufen, auch ohne Zustimmung der anderen (§ 2033 Abs. 1 BGB). Über seinen Anteil an einem einzelnen Gegenstand, etwa nur am Haus, kann er dagegen nicht verfügen (§ 2033 Abs. 2 BGB). Der Vertrag muss notariell beurkundet werden.

Verkauft ein Erbe seinen Anteil an einen Dritten, haben die übrigen Miterben ein Vorkaufsrecht (§ 2034 Abs. 1 BGB). Sie können es innerhalb von zwei Monaten ausüben (§ 2034 Abs. 2 BGB). So können die Familienmitglieder verhindern, dass ein Fremder in die Erbengemeinschaft eintritt.

In der Praxis ist dieser Weg selten der einfachste. Ein Käufer übernimmt mit dem Anteil auch den Streit in der Gemeinschaft, entsprechend vorsichtig kalkuliert er seinen Preis. Für den Erben, der aussteigen will, kann er trotzdem ein Ausweg sein, wenn die anderen weder verkaufen noch auszahlen wollen.

Weg 4: Die Teilungsversteigerung als letztes Mittel

Einigen sich die Erben nicht, kann jeder Miterbe beim Amtsgericht die Teilungsversteigerung beantragen (§ 2042 Abs. 2 und § 753 BGB, § 180 ZVG). Das Haus wird dann öffentlich versteigert, der Erlös nach Abzug der Kosten unter den Erben verteilt.

Die Nachteile sind erheblich:

• Sie bestimmen weder Käufer noch Preis. Wer bietet, kennt das Haus oft nur von außen.
• Das Gericht setzt den Verkehrswert fest, meist auf Grundlage eines Gutachtens (§ 74a Abs. 5 ZVG). Gerichts- und Gutachterkosten mindern den Erlös.
• Das Verfahren dauert. Ein Miterbe kann beantragen, es für bis zu sechs Monate einzustellen, einmal wiederholbar (§ 180 Abs. 2 ZVG).
• Das Verhältnis in der Familie leidet häufig dauerhaft.

Oft reicht schon der Antrag, um wieder ins Gespräch zu kommen. Besser ist es, vorher einen Mediator oder einen Fachanwalt für Erbrecht hinzuzuziehen.

Warum ein neutraler Wert den Streit entschärft

Die meisten Konflikte in Erbengemeinschaften drehen sich um eine Zahl: Was ist das Haus wert? Jeder Erbe hat eine eigene Vorstellung, gestützt auf Erinnerungen, Anzeigen im Internet oder den Preis, den der Nachbar angeblich erzielt hat. Ein Wert, den ein unabhängiger Sachverständiger begründet, ersetzt diese Positionen durch eine gemeinsame Grundlage.

Für die erste Orientierung reicht oft eine kostenlose Einschätzung. Wollen Sie einen Miterben auszahlen oder rechnet jemand mit Streit vor Gericht, ist ein Verkehrswertgutachten die belastbarere Wahl. Was ein Gutachten kostet, erklärt der Ratgeber Was kostet ein Verkehrswertgutachten?

Wichtig ist, dass alle Erben den Auftrag gemeinsam erteilen und die Fragen vorab festlegen, etwa den Stichtag. Dann akzeptiert am Ende auch der Erbe das Ergebnis, der sich eine andere Zahl gewünscht hätte.

Die Hinweise zu Erbrecht und Steuern geben den Stand November 2026 wieder und ersetzen keine Steuer- oder Rechtsberatung.

Begleitung für Erbengemeinschaften in Osnabrück, Bielefeld und Münster

Armin Hampel ist zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung (DIN EN ISO/IEC 17024, EurAS Cert) und Makler. Er erstellt Erbengemeinschaften einen nachvollziehbaren Wert und übernimmt auf Wunsch den Verkauf, mit einem Ansprechpartner für alle Erben. Wer nicht möchte, dass Nachbarn vom Verkauf erfahren, kann das Haus diskret vermarkten lassen.

Beratung gibt es im Büro in Osnabrück sowie in Bielefeld und Münster nach Vereinbarung.