Spekulationsfrist bei Immobilien

Die Spekulationsfrist bei Immobilien beträgt zehn Jahre: Verkaufen Sie innerhalb dieser Zeit, müssen Sie den Gewinn in der Regel versteuern (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Danach ist der Verkauf einer privaten Immobilie steuerfrei. Eine wichtige Ausnahme gilt, wenn Sie selbst darin gewohnt haben. Die folgenden Regeln haben den Stand November 2026 und ersetzen keine Steuer- oder Rechtsberatung.

Wie lange dauert die Spekulationsfrist bei Immobilien?

Die Frist dauert zehn Jahre und läuft vom Kauf bis zum Verkauf. Maßgeblich ist jeweils das Datum des notariellen Kaufvertrags, nicht der Tag der Übergabe oder der Eintragung im Grundbuch. Haben Sie Ihre Immobilie zum Beispiel am 15. März 2017 notariell gekauft, ist ein Verkauf mit einem Kaufvertrag ab dem 16. März 2027 steuerfrei.

Den Kaufvertrag von damals finden Sie meist in Ihren Unterlagen oder beim Notar, der ihn beurkundet hat. Welche Papiere Sie für den Verkauf ohnehin brauchen, steht in der Liste Unterlagen für den Hausverkauf.

Für Gebäude, die Sie auf einem gekauften Grundstück selbst errichtet, ausgebaut oder erweitert haben, gilt keine eigene Frist. Sie zählen zum Grundstück, wenn die Bauarbeiten innerhalb der zehn Jahre liegen (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG).

Wann ist der Verkauf trotz kurzer Besitzzeit steuerfrei?

Steuerfrei ist der Verkauf, wenn Sie die Immobilie selbst bewohnt haben, und zwar entweder die ganze Zeit zwischen Kauf und Verkauf oder im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG).

Die zweite Variante verlangt keine drei vollen Kalenderjahre. Die Nutzung muss zusammenhängen: Das mittlere Jahr muss voll belegt sein, im ersten Jahr und im Verkaufsjahr genügt ein Teil des Jahres (BMF-Schreiben vom 5. Oktober 2000 zu § 23 EStG). Wer etwa von Dezember 2024 bis Januar 2026 durchgehend selbst darin gewohnt hat, erfüllt die Bedingung für einen Verkauf im Jahr 2026.

Wichtig sind dabei drei Punkte:

• Vermietung schadet: Haben Sie die Wohnung in diesem Zeitraum vermietet, greift die Ausnahme nicht, auch nicht für einen Teil des Zeitraums.
• Leerstand vor dem Verkauf: Steht das Haus nach Ihrem Auszug leer, kann die Ausnahme verloren gehen. Ein Leerstand im Verkaufsjahr selbst ist nach Auffassung der Finanzverwaltung unschädlich. Ziehen Sie früher aus, lassen Sie den Verkaufstermin vorher prüfen.
• Nur die eigene Wohnung: Die Ausnahme gilt für das, was Sie selbst bewohnen. Bei einem Zweifamilienhaus mit einer vermieteten Einheit ist der Gewinn für den vermieteten Teil steuerpflichtig.

Was gilt bei geerbten und geschenkten Immobilien?

Erben und Beschenkte übernehmen die Spekulationsfrist des Vorbesitzers. Bei einem unentgeltlichen Erwerb wird Ihnen der Kauf durch den Vorbesitzer zugerechnet (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG), für Erben gilt das als Rechtsnachfolger ebenso. Die Erbschaft oder Schenkung selbst setzt also keine neue Frist in Gang.

Hat Ihre Mutter das Haus 1995 gekauft, ist der Verkauf nach dem Erbfall in Bezug auf die Spekulationsfrist steuerfrei. Hat sie es dagegen erst 2020 gekauft, läuft die Frist bis 2030. Mehr dazu im Ratgeber Immobilie geerbt, zur Übertragung zu Lebzeiten unter Schenkung zu Lebzeiten.

Auch bei einer Trennung kann die Frist eine Rolle spielen: Überträgt ein Partner seinen Anteil gegen eine Ausgleichszahlung, kann das steuerlich als Verkauf gelten. Mehr unter Immobilie nach der Scheidung.

Wie wird der Veräußerungsgewinn berechnet?

Der Gewinn ist der Verkaufspreis abzüglich der Anschaffungs- oder Herstellungskosten und der Werbungskosten (§ 23 Abs. 3 Satz 1 EStG). Zu den Anschaffungskosten zählen auch die Nebenkosten beim Kauf, also Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und eine damals gezahlte Maklerprovision. Werbungskosten sind vor allem die Kosten des Verkaufs, etwa Maklerprovision oder die Löschung der Grundschuld.

Haben Sie die Immobilie vermietet und Abschreibungen geltend gemacht, mindern diese die Anschaffungskosten (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG). Der steuerpflichtige Gewinn wird dadurch höher.

Beispielrechnung (frei gewählte, runde Zahlen):

• Kaufpreis einer vermieteten Wohnung 2019: 250.000 Euro, dazu 20.000 Euro Kaufnebenkosten
• In den Mietjahren abgeschrieben: 30.000 Euro
• Anschaffungskosten für die Steuer: 270.000 Euro abzüglich 30.000 Euro, also 240.000 Euro
• Verkaufspreis 2026: 350.000 Euro, Kosten des Verkaufs 15.000 Euro
• Veräußerungsgewinn: 350.000 Euro abzüglich 15.000 Euro abzüglich 240.000 Euro, also 95.000 Euro

Dieser Gewinn wird mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert, er ist kein Sondersatz. Welche Kosten beim Verkauf anfallen, zeigt der Ratgeber Kosten beim Hausverkauf.

Gibt es eine Freigrenze?

Ja, Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften bleiben steuerfrei, wenn sie im Kalenderjahr zusammen weniger als 1.000 Euro betragen (§ 23 Abs. 3 Satz 5 EStG, gültig seit dem Veranlagungsjahr 2024, vorher 600 Euro). Es ist eine Freigrenze, kein Freibetrag: Liegt der Gewinn bei 1.000 Euro oder darüber, ist er vollständig steuerpflichtig. Beim Verkauf einer Immobilie spielt die Grenze daher selten eine Rolle.

Haus verkaufen: Welche Steuer fällt sonst noch an?

Beim privaten Hausverkauf ist die Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn die einzige Steuer, die Sie als Verkäufer im Blick haben müssen. Die Grunderwerbsteuer zahlt in der Regel der Käufer.

Anders kann es aussehen, wenn Sie mehrere Immobilien in kurzer Zeit kaufen und verkaufen. Nach der Drei-Objekt-Grenze nimmt die Finanzverwaltung in der Regel einen gewerblichen Grundstückshandel an, wenn jemand mehr als drei Objekte innerhalb von etwa fünf Jahren nach Kauf oder Bau verkauft (BMF-Schreiben vom 26. März 2004). Dann gelten die Gewinne als gewerbliche Einkünfte, auch Gewerbesteuer kann anfallen, und die Zehnjahresfrist schützt nicht. Die Grenze ist kein starrer Wert, die Umstände des Einzelfalls zählen. Wer mehrere Wohnungen verkaufen möchte, sollte das vorher mit der Steuerberatung abstimmen.

Vor dem Verkauf rechnen und Fristen prüfen

Rechnen Sie den möglichen Gewinn aus, bevor Sie einen Verkaufstermin festlegen. Liegt das Ende der Spekulationsfrist nur wenige Monate entfernt, kann es sinnvoll sein, den Kaufvertrag später zu beurkunden. Dafür brauchen Sie zwei Zahlen: Ihre damaligen Anschaffungskosten und einen realistischen Verkaufspreis.

Den Verkaufspreis schätzt Armin Hampel als zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung (DIN EN ISO/IEC 17024, EurAS Cert) in einer kostenlosen Einschätzung ein. Er übernimmt auch steuerliche Bewertungen. Wenn ein belastbarer Wert für das Finanzamt nötig ist, erstellt er ein Verkehrswertgutachten. Er ist in Osnabrück, Bielefeld und Münster für Eigentümer da.

Ob und in welcher Höhe Steuer anfällt, klären Sie bitte mit Ihrer Steuerberatung oder dem Finanzamt. Dieser Ratgeber ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung.