Maklerprovision in Niedersachsen und NRW

Die Maklerprovision, auch Courtage genannt, ist der Lohn des Maklers für einen Kaufvertrag, der durch seine Arbeit zustande kommt. Ihre Höhe legt kein Gesetz fest, sie steht im Maklervertrag. Für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen gilt seit dem 23. Dezember 2020 bundesweit eine feste Regel: Kauft eine Privatperson, trägt der Käufer höchstens die Hälfte der Provision. Das gilt in Niedersachsen genauso wie in Nordrhein-Westfalen. Hier steht, was das für Sie als Verkäufer bedeutet (Stand November 2026).

Wer zahlt die Maklerprovision beim Hausverkauf?

Beim Verkauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung an einen privaten Käufer zahlen Verkäufer und Käufer die Provision in aller Regel je zur Hälfte. Grundlage sind die §§ 656a bis 656d BGB. Erlaubt sind zwei Modelle:

• Der Makler arbeitet für beide Seiten (§ 656c BGB): Verkäufer und Käufer schließen je einen Maklervertrag. Dann darf der Makler von beiden nur gleich hohe Beträge verlangen. Verzichtet er bei einer Seite auf die Provision, gilt der Verzicht auch für die andere.
• Der Verkäufer beauftragt allein (§ 656d BGB): Ein Teil der Provision wird vertraglich auf den Käufer übertragen. Das ist nur wirksam, wenn der Verkäufer mindestens den gleichen Betrag selbst zahlt. Den Anteil des Käufers kann der Makler erst verlangen, wenn der Verkäufer seinen Teil nachweislich bezahlt hat.

Diese Teilung gilt nur, wenn der Käufer Verbraucher ist (§ 656b BGB), also privat kauft. Verkaufen Sie ein Mehrfamilienhaus, ein Grundstück oder eine Gewerbeimmobilie, oder kauft eine Firma, greifen die Teilungsregeln nicht. Dann ist frei verhandelbar, wer welchen Anteil trägt.

Wie hoch ist die Maklerprovision in Niedersachsen und NRW?

Eine gesetzlich festgelegte Höhe gibt es weder in Niedersachsen noch in NRW. Nach Angaben der Verbraucherzentrale NRW liegt die Provision je nach Region häufig zwischen 5,95 und 7,14 Prozent des Kaufpreises einschließlich Umsatzsteuer (Stand Juli 2026). Das ist eine Beobachtung des Marktes, keine Obergrenze und kein Pflichtsatz. Bei Häusern und Wohnungen teilt sich dieser Gesamtsatz nach den Regeln oben zwischen Verkäufer und Käufer.

In beiden Zahlen steckt die Umsatzsteuer von 19 Prozent: 5,95 Prozent entsprechen 5 Prozent netto, 7,14 Prozent entsprechen 6 Prozent netto. Achten Sie im Vertrag darauf, ob ein Satz netto oder brutto genannt ist.

Einen Unterschied zwischen den Ländern gibt es bei der Grunderwerbsteuer: Sie beträgt in Niedersachsen 5,0 Prozent und in Nordrhein-Westfalen 6,5 Prozent des Kaufpreises. Die Steuer zahlt in der Regel der Käufer. Sie bestimmt aber mit, wie viel ein Käufer insgesamt aufbringen muss, und damit seinen Spielraum beim Kaufpreis.

Osnabrück und Umgebung (Niedersachsen)

Bielefeld und Münster (Nordrhein-Westfalen)

Wann wird die Maklerprovision fällig?

Die Provision wird erst fällig, wenn der Kaufvertrag infolge der Arbeit des Maklers zustande gekommen ist (§ 652 Abs. 1 BGB). Sie ist also eine Erfolgsprovision. Entscheidend ist der wirksam beurkundete Kaufvertrag beim Notar. Ist der Vertrag unter einer aufschiebenden Bedingung geschlossen, entsteht der Anspruch erst, wenn die Bedingung eintritt.

Kommt kein Verkauf zustande, schulden Sie keine Provision. Auslagen wie Anzeigen oder Fotos müssen Sie nur ersetzen, wenn das ausdrücklich vereinbart ist (§ 652 Abs. 2 BGB). Eine solche Vereinbarung gilt dann auch, wenn der Verkauf scheitert. Lesen Sie den Maklervertrag deshalb gezielt auf Klauseln zum Aufwendungsersatz.

Was muss im Maklervertrag stehen?

Ein Maklervertrag über ein Einfamilienhaus oder eine Wohnung braucht mindestens Textform (§ 656a BGB). Eine E-Mail genügt, eine mündliche Absprache nicht. Prüfen Sie vor der Unterschrift diese Punkte:

• Höhe der Provision und ob sie netto oder einschließlich Umsatzsteuer angegeben ist
• wer welchen Anteil trägt und ob der Makler auch für den Käufer tätig wird
• Laufzeit und Kündigung, besonders bei einem Alleinauftrag
• ob und welche Auslagen erstattet werden
• welche Leistungen der Makler übernimmt

Wir nennen Ihnen die Konditionen vor dem Auftrag schriftlich, damit es beim Notar keine Überraschungen gibt. Wie der Kaufvertrag vorbereitet und beurkundet wird, steht unter Notar und Vertragsabwicklung.

Innenprovision und Außenprovision: Was ist der Unterschied?

Die Innenprovision zahlt der Auftraggeber des Maklers, beim Verkauf also meist der Verkäufer. Die Außenprovision zahlt die andere Seite, meist der Käufer. Bei Häusern und Wohnungen an private Käufer darf die Außenprovision nicht höher sein als die Innenprovision (§§ 656c und 656d BGB). Hat nur der Verkäufer den Makler beauftragt, kann er die Provision also nicht mehr vollständig an den Käufer weitergeben, wie es vor Dezember 2020 in manchen Regionen üblich war. Bei Mehrfamilienhäusern, Grundstücken und Gewerbeobjekten bleibt die Verteilung Verhandlungssache.

Was bekommen Verkäufer für die Provision?

Für die Provision übernimmt der Makler den Verkauf von der Preisfindung bis zum Notartermin. Entscheidend ist nicht allein die Höhe der Provision, sondern welche Leistungen Sie dafür erhalten. Bei der PAKT-Gruppe gehören dazu:

• Wertermittlung vor Ort: Armin Hampel ist zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung (DIN EN ISO/IEC 17024, EurAS Cert). Der Angebotspreis beruht auf einer Bewertung Ihrer Immobilie, nicht auf einem Online-Rechner. Der erste Schritt ist eine kostenlose Einschätzung.
• Unterlagen: vom Grundbuchauszug bis zum Energieausweis, siehe Unterlagen für den Hausverkauf.
• Vermarktung: Verkaufsstrategie und Exposé, auf Wunsch auch diskret, ohne öffentliche Anzeige.
• Besichtigungen, Prüfung der Käufer und Verhandlungen.
• Begleitung bis zum Notartermin und zur Übergabe.

Ob sich ein Makler für Sie rechnet oder Sie lieber selbst verkaufen, vergleicht der Ratgeber Privat verkaufen oder Makler?. Alle weiteren Posten, die Verkäufer einplanen sollten, stehen unter Kosten beim Hausverkauf.

Kann ich die Maklerprovision von der Steuer absetzen?

Nur, wenn der Verkauf selbst steuerpflichtig ist. Fällt ein Veräußerungsgewinn nach § 23 EStG an, etwa beim Verkauf einer vermieteten Wohnung innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, mindert die Provision als Kosten des Verkaufs den Gewinn. Ist der Verkauf steuerfrei, weil die zehn Jahre abgelaufen sind oder Sie die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt haben (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG), wirkt sich die Provision steuerlich nicht aus. Mehr dazu unter Spekulationsfrist bei Immobilien. Das ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung.

Maklerprovision in Osnabrück, Bielefeld und Münster: So gehen Sie vor

Klären Sie zuerst den Wert Ihrer Immobilie und erst danach die Konditionen. So sehen Sie, welcher Erlös nach Provision und weiteren Kosten bei Ihnen ankommt. Armin Hampel berät Sie im Büro am Heger-Tor-Wall in Osnabrück und in Bielefeld und Münster nach Vereinbarung vor Ort. Mehr zum Verkauf in Ihrer Stadt: Immobilienmakler Osnabrück, Immobilienmakler Bielefeld und Immobilienmakler Münster.