Unterlagen für den Hausverkauf

Für den Hausverkauf brauchen Sie Unterlagen zu Eigentum, Grundstück, Gebäude und laufenden Verträgen. Je früher sie vollständig sind, desto genauer wird die Bewertung und desto schneller steht der Notartermin. Diese Checkliste zeigt, welche Unterlagen Sie für den Hausverkauf brauchen und wo Sie sie bekommen (Stand November 2026).

Welche Unterlagen brauchen Sie für den Hausverkauf?

Sie brauchen Nachweise zu fünf Bereichen: Eigentum und Grundstück, Energie, Gebäude und Fläche, öffentliche Lasten sowie Verträge und Modernisierungen. Bei Eigentumswohnungen kommen die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft dazu. Für den Notartermin selbst brauchen Sie Ihren Personalausweis und Ihre Steuer-Identifikationsnummer.

Grundbuch und Flurkarte

Grundbuch und Flurkarte zeigen, wem die Immobilie gehört, welche Lasten eingetragen sind und wie das Grundstück zugeschnitten ist.

• Grundbuchauszug: Das Grundbuch führt das Amtsgericht als Grundbuchamt (§ 1 GBO), für Osnabrück, Bielefeld und Münster also das jeweilige Amtsgericht. Als Eigentümer haben Sie das nötige berechtigte Interesse (§ 12 GBO). In Abteilung II stehen Rechte wie Wohnrecht oder Wegerecht, in Abteilung III Grundschulden.
• Unterlagen zum Kredit: Ist noch eine Grundschuld eingetragen, brauchen Sie den Darlehensvertrag und die Kontaktdaten der Bank. Die Bank erteilt die Löschungsbewilligung. Lösen Sie einen Kredit vorzeitig ab, kann eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen.
• Flurkarte (Auszug aus der Liegenschaftskarte): zeigt Grenzen und Gebäude. In Niedersachsen gibt es sie beim Landesamt für Geoinformation und Landesvermessung (LGLN), in Bielefeld und Münster beim Katasteramt der Stadt.

Energieausweis: Pflicht beim Verkauf

Ein gültiger Energieausweis ist beim Verkauf Pflicht. Sie oder Ihr Makler legen ihn Kaufinteressenten spätestens bei der Besichtigung vor und übergeben ihn nach dem Kaufvertrag unverzüglich an den Käufer (§ 80 Abs. 4 Gebäudemodernisierungsgesetz, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz). Die Kennwerte gehören schon in die Immobilienanzeige. Ein Energieausweis gilt zehn Jahre. Was er für den Preis bedeutet, steht unter Energieausweis und energetischer Zustand.

Baupläne, Baubeschreibung und Wohnfläche

Bauunterlagen belegen, was gebaut und genehmigt wurde und wie groß die Wohnfläche ist.

• Bauzeichnungen mit Grundrissen, Schnitten und Ansichten
• Baugenehmigung, auch für spätere Anbauten, Dachausbau oder Wintergarten
• Baubeschreibung mit Baujahr und Bauweise
• Wohnflächenberechnung, siehe Wohnflächenberechnung

Fehlen Pläne, hilft die Bauakte. Sie liegt bei der Bauaufsicht, in Osnabrück, Bielefeld und Münster also bei der Stadt, im Umland meist beim Landkreis.

Baulasten und Altlasten

Baulasten stehen nicht im Grundbuch, sondern in einem eigenen Verzeichnis. Niedersachsen (§ 81 NBauO) und Nordrhein-Westfalen (§ 85 BauO NRW) führen beide ein Baulastenverzeichnis bei der Bauaufsichtsbehörde. Dort ist etwa eingetragen, dass ein Nachbar über Ihr Grundstück fahren darf oder eine Fläche für seine Stellplätze freibleiben muss. Die Auskunft ist gebührenpflichtig.

Eine Altlastenauskunft zeigt, ob das Grundstück als belastet oder verdächtig erfasst ist, etwa wegen einer früheren Tankstelle oder Werkstatt. Zuständig ist die untere Bodenschutzbehörde, in kreisfreien Städten die Stadt.

Zusätzlich bei einer Eigentumswohnung

Bei einer Wohnung prüfen Käufer die Gemeinschaft mit, also Kosten, Rücklagen und anstehende Arbeiten.

• Teilungserklärung mit Aufteilungsplan und Gemeinschaftsordnung
• Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten Jahre und die Beschluss-Sammlung
• Wirtschaftsplan und letzte Jahresabrechnung
• aktuelle Höhe des Hausgelds und Stand der Erhaltungsrücklage
• Hinweise auf beschlossene Sonderumlagen
• Kontaktdaten der Verwaltung, falls die Teilungserklärung eine Zustimmung zum Verkauf verlangt (§ 12 WEG)

Bei Vermietung und nach Modernisierungen

Verträge und Rechnungen belegen Einnahmen und den Zustand des Hauses. Sie fließen direkt in die Bewertung ein.

• Mietverträge mit Nachträgen, letzte Mieterhöhungen, Nebenkostenabrechnungen und Angaben zur Kaution. Der Käufer tritt in bestehende Mietverhältnisse ein (§ 566 BGB).
• Rechnungen zu Modernisierungen wie Dach, Fenster, Heizung oder Dämmung, mit Jahr
• Wartungsnachweise der Heizung und Protokolle des Schornsteinfegers
• Gebäudeversicherung und Grundsteuerbescheid

Wollen Sie nach dem Verkauf im Haus wohnen bleiben, gehört diese Vereinbarung in den Kaufvertrag, siehe Haus verkaufen und wohnen bleiben.

Sonderfall Erbe oder Scheidung

Bei einer geerbten Immobilie brauchen Sie einen Nachweis, dass Sie Erbe sind: einen Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsniederschrift (§ 35 GBO). Mehr dazu unter Immobilie geerbt. Bei einer Trennung müssen alle Eigentümer laut Grundbuch dem Verkauf zustimmen.

Was tun, wenn Unterlagen fehlen?

Fehlende Unterlagen sind kein Hindernis für die erste Einschätzung. Bei der PAKT-Gruppe kümmern wir uns gemeinsam mit Ihnen um alle wichtigen Dokumente, vom aktuellen Grundbuchauszug bis zum gültigen Energieausweis. Legen Sie alles, was Sie haben, in einem Ordner ab, digital oder auf Papier. Den Rest besorgen wir mit Ihnen.

Nächster Schritt: eine kostenlose Einschätzung anfragen oder den Ablauf beim Verkauf ansehen. Vor Ort sind wir in Osnabrück, Bielefeld und Münster für Sie da.