Kosten beim Hausverkauf für Verkäufer

Die Kosten beim Hausverkauf für Verkäufer sind meist geringer, als viele erwarten: Notar, Grundbuch und Grunderwerbsteuer zahlt in der Regel der Käufer. Auf Ihrer Seite stehen vor allem die Maklerprovision, die Löschung der Grundschuld, gegebenenfalls eine Vorfälligkeitsentschädigung und unter Umständen Steuern. Mit dieser Liste rechnen Sie Ihren Netto-Erlös aus, bevor Sie einen Preis festlegen. Die Angaben haben den Stand November 2026 und ersetzen keine Steuer- oder Rechtsberatung.

Welche Kosten tragen Verkäufer beim Hausverkauf?

Verkäufer tragen die Kosten, die mit der Vorbereitung des Verkaufs und der Freigabe des Grundstücks von Belastungen zusammenhängen. Die Übersicht:

• Maklerprovision, wenn Sie einen Makler beauftragen, höchstens zur Hälfte, wenn auch der Käufer zahlt
• Löschung der Grundschuld im Grundbuch, auch wenn der Kredit schon getilgt ist
• Vorfälligkeitsentschädigung, wenn Sie einen Kredit mit fester Zinsbindung vorzeitig ablösen
• Energieausweis, falls kein gültiger vorliegt
• Fehlende Unterlagen, etwa Grundbuchauszug, Flurkarte oder Bauzeichnungen
• Gutachten, wenn Sie einen belastbaren Wert brauchen, etwa bei Erbe oder Scheidung
• Steuer auf den Gewinn, wenn Sie innerhalb der Spekulationsfrist verkaufen
• Freiwillig: kleine Reparaturen, Räumung, Reinigung

Was der Käufer zahlt, also Notar für den Kaufvertrag, Grundbuch und Grunderwerbsteuer, beeinflusst trotzdem Ihren Verkauf: Es gehört zu den Nebenkosten, die Käufer zusätzlich zum Preis aufbringen müssen.

Notarkosten beim Hausverkauf: Wer zahlt was?

Die Notarkosten für den Kaufvertrag und die Grundbuchkosten für die Eintragung des neuen Eigentümers zahlt in der Regel der Käufer. So sieht es das Gesetz vor (§ 448 Abs. 2 BGB), und so steht es fast immer im Kaufvertrag. Die Gebühren sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgelegt und richten sich nach dem Kaufpreis, nicht nach dem Aufwand. Kein Notar darf davon abweichen.

Die wichtigsten Posten nach dem Kostenverzeichnis des GNotKG (Anlage 1, Gebühren nach Tabelle B):

• Beurkundung des Kaufvertrags: 2,0 Gebühr (Nr. 21100), zahlt in der Regel der Käufer
• Vollzug und Betreuung, etwa Genehmigungen einholen und die Kaufpreisfälligkeit überwachen: je 0,5 Gebühr (Nr. 22110 und 22200), meist Käufer
• Eintragung des Käufers im Grundbuch: 1,0 Gebühr (Nr. 14110), Käufer
• Löschung der Grundschuld im Grundbuch: 0,5 Gebühr (Nr. 14140) nach dem Betrag der Grundschuld, Verkäufer
• Beglaubigung einer Unterschrift, etwa Ihrer Zustimmung zur Löschung: 0,2 Gebühr, mindestens 20 und höchstens 70 Euro (Nr. 25100), Verkäufer
• Notaranderkonto, falls der Kaufpreis über ein Treuhandkonto des Notars läuft: 1,0 Gebühr je Auszahlung (Nr. 25300), wer zahlt, regelt der Vertrag

Dazu kommen Auslagen und Umsatzsteuer. Ein Notaranderkonto ist die Ausnahme. Üblich ist, dass der Käufer den Kaufpreis direkt zahlt und davon zuerst die Bank des Verkäufers ablöst.

Ein Punkt wird oft übersehen: Gegenüber dem Notar haften alle, deren Erklärungen beurkundet wurden, also auch Sie als Verkäufer (§ 30 Abs. 1 GNotKG). Zahlt der Käufer nicht, kann der Notar sich an Sie wenden. Deshalb ist eine geprüfte Zahlungsfähigkeit des Käufers wichtig, mehr dazu unter Bonitätsprüfung von Immobilienkäufern. Wie der Termin abläuft, steht im Abschnitt Notar und Vertragsabwicklung.

Wie hoch ist die Maklerprovision für Verkäufer?

Die Höhe der Maklerprovision ist frei vereinbar und steht im Maklervertrag. Beim Verkauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung an einen privaten Käufer gilt seit Dezember 2020: Hat der Verkäufer den Makler beauftragt, zahlt der Käufer höchstens so viel wie der Verkäufer (§ 656c und § 656d BGB). Einzelheiten stehen im Ratgeber Maklerprovision.

Wer zahlt die Grunderwerbsteuer?

Die Grunderwerbsteuer zahlt in der Regel der Käufer, so ist es im Kaufvertrag üblich. Rechtlich schulden beide Vertragsparteien die Steuer (§ 13 Nr. 1 GrEStG). Bleibt der Käufer sie schuldig, kann das Finanzamt also auch auf Sie zukommen.

Die Höhe legt jedes Bundesland selbst fest. Für die Region gilt (Stand November 2026):

• Osnabrück und Niedersachsen: 5,0 % des Kaufpreises
• Bielefeld, Münster und Nordrhein-Westfalen: 6,5 % des Kaufpreises

Was kostet es, einen laufenden Kredit abzulösen?

Wenn Ihr Haus noch finanziert ist und die Zinsbindung läuft, verlangt die Bank für die vorzeitige Rückzahlung meist eine Vorfälligkeitsentschädigung. Beim Verkauf haben Sie ein Recht auf vorzeitige Ablösung (§ 490 Abs. 2 BGB), die Bank darf dafür aber ihren Zinsschaden in Rechnung stellen. Nach zehn Jahren ab Auszahlung können Sie mit einer Frist von sechs Monaten ohne Entschädigung kündigen (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB).

Lassen Sie sich die Summe von Ihrer Bank schriftlich nennen, bevor Sie einen Preis festlegen. Wie die Entschädigung berechnet wird und welche Alternativen es gibt, erklärt der Ratgeber Vorfälligkeitsentschädigung.

Energieausweis, Unterlagen und Gutachten

Einen gültigen Energieausweis müssen Sie spätestens bei der Besichtigung vorlegen, seine Kennwerte gehören schon in die Anzeige. Er gilt zehn Jahre. Liegt keiner vor, müssen Sie ihn ausstellen lassen. Was ein Ausweis kostet, hängt davon ab, ob ein Verbrauchs- oder ein Bedarfsausweis nötig ist.

Die Pflichten und den Unterschied der Ausweise erklärt der Ratgeber Energieausweis und energetischer Zustand.

Für Grundbuchauszug, Flurkarte, Baulastenauskunft oder fehlende Bauzeichnungen erheben Ämter Gebühren, die je nach Stadt und Unterlage unterschiedlich sind. Was Sie brauchen, steht in der Liste Unterlagen für den Hausverkauf.

Ein Verkehrswertgutachten brauchen Sie für einen gewöhnlichen Verkauf nicht. Sinnvoll ist es, wenn mehrere Beteiligte einen neutralen Wert brauchen, etwa Erben oder getrennte Paare, oder wenn das Finanzamt einen Nachweis verlangt. Was es kostet, erklärt der Ratgeber Verkehrswertgutachten: Kosten.

Fällt beim Hausverkauf Steuer an?

Steuer fällt beim privaten Hausverkauf nur an, wenn Sie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf verkaufen und die Immobilie nicht selbst bewohnt haben (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Bewohnen Sie das Haus im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst, bleibt der Gewinn steuerfrei. Wie der Gewinn berechnet wird und was bei Erbe und Schenkung gilt, steht im Ratgeber Spekulationsfrist bei Immobilien.

Netto-Erlös vor dem Verkauf ausrechnen

Ihr Netto-Erlös ist der Kaufpreis abzüglich Ihrer Verkaufskosten, der Restschuld und einer möglichen Steuer. Die wichtigste Zahl in dieser Rechnung ist der realistische Preis. Liegt er zu hoch, steht das Haus lange im Angebot, liegt er zu niedrig, verschenken Sie Geld.

In Osnabrück, Bielefeld und Münster schätzt Armin Hampel, zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung (DIN EN ISO/IEC 17024, EurAS Cert), den Wert Ihres Hauses in einer kostenlosen Einschätzung. Mit dieser Zahl und der Ablösesumme Ihrer Bank wissen Sie, was Ihnen nach dem Verkauf bleibt. Dieser Ratgeber ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung.