Vorfälligkeitsentschädigung: Haus verkaufen mit laufendem Kredit

Eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangt die Bank, wenn Sie einen Immobilienkredit während der festen Zinsbindung vorzeitig zurückzahlen, etwa weil Sie Ihr Haus verkaufen. Sie gleicht die Zinsen aus, die der Bank dadurch entgehen. Ob und in welcher Höhe sie anfällt, hängt von Ihrem Vertrag, dem Zinsniveau und dem Zeitpunkt ab. Die Regeln unten haben den Stand November 2026 und ersetzen keine Rechts- oder Finanzberatung. Die genaue Summe berechnet Ihre Bank.

Dürfen Sie den Kredit beim Hausverkauf vorzeitig ablösen?

Ja, der Verkauf der Immobilie ist ein berechtigtes Interesse, das Ihnen die vorzeitige Kündigung erlaubt. Das Gesetz nennt ausdrücklich den Fall, dass Sie das beliehene Grundstück anderweitig verwerten wollen (§ 490 Abs. 2 BGB). Voraussetzung ist, dass seit der vollständigen Auszahlung mindestens sechs Monate vergangen sind.

Im Gegenzug muss die Bank keinen Verlust hinnehmen. Sie darf den Schaden ersetzt verlangen, der ihr durch die vorzeitige Rückzahlung entsteht, die Vorfälligkeitsentschädigung (§ 490 Abs. 2 Satz 3 BGB, bei Verbraucherkrediten § 502 Abs. 1 BGB). Ohne berechtigtes Interesse, etwa nur weil die Zinsen gesunken sind, sind Sie auf die Zustimmung der Bank angewiesen.

Wann fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an?

Keine Entschädigung fällt an, wenn Sie den Kredit zu einem Zeitpunkt zurückzahlen, zu dem Sie ohnehin kündigen dürften. Die wichtigsten Fälle:

• Zinsbindung läuft aus: Am Ende der Zinsbindung können Sie den Kredit ohne Entschädigung ablösen. Liegt das Ende nahe, lohnt es sich, den Zeitplan des Verkaufs darauf abzustimmen.
• Kredit älter als zehn Jahre: Nach zehn Jahren ab vollständiger Auszahlung dürfen Sie mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, auch wenn die Zinsbindung länger läuft (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Wurde später ein neuer Zins vereinbart, zählt dieser Zeitpunkt.
• Variabler Zins: Kredite ohne feste Zinsbindung können Sie mit einer Frist von drei Monaten kündigen (§ 489 Abs. 2 BGB).
• Sondertilgungen: Vertraglich vereinbarte Sondertilgungsrechte muss die Bank bei der Berechnung berücksichtigen, auch wenn Sie sie nicht genutzt haben.
• Fehlende Angaben im Vertrag: Bei Verbraucherkrediten entfällt der Anspruch, wenn der Vertrag Laufzeit, Kündigungsrecht oder Berechnung der Entschädigung nur unzureichend angibt (§ 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Laut Verbraucherzentrale betrifft das Verträge ab dem 21. März 2016.

In Einzelfällen kann auch eine fehlerhafte Widerrufsbelehrung dazu führen, dass Sie einen Kredit ohne Entschädigung widerrufen können. Für viele ältere Immobilienkredite ist ein solches Widerrufsrecht inzwischen gesetzlich erloschen. Ob Ihr Vertrag betroffen ist, kann nur eine Prüfung im Einzelfall zeigen, etwa durch die Verbraucherzentrale oder eine Anwältin für Bankrecht.

Wie berechnet die Bank die Vorfälligkeitsentschädigung?

Die Bank vergleicht die Zinsen, die Sie bis zum Ende der Zinsbindung gezahlt hätten, mit dem, was sie mit dem zurückgezahlten Geld heute noch erwirtschaften kann. In der Rechtsprechung heißen die beiden Teile Zinsmargenschaden (der entgangene Gewinn der Bank) und Zinsverschlechterungsschaden (der Nachteil, wenn die Zinsen seit Vertragsschluss gesunken sind). Je höher Ihr Vertragszins über dem heutigen Niveau liegt und je länger die Zinsbindung noch läuft, desto höher die Entschädigung.

Der Bundesgerichtshof hat zwei Rechenwege als zulässig anerkannt, die Aktiv-Passiv-Methode und die Aktiv-Aktiv-Methode. Nach Angaben der Verbraucherzentrale (Stand November 2025) rechnen Banken derzeit nach der Aktiv-Passiv-Methode. Bei jeder Methode gilt:

• Abzuziehen sind ersparte Kosten für Risiko und Verwaltung, die mit der Rückzahlung entfallen.
• Begrenzt ist der Zeitraum auf den Tag, an dem Sie frühestens ordentlich hätten kündigen können (BGH, Urteil vom 7. November 2000, XI ZR 27/00).
• Nachvollziehbar muss die Rechnung sein. Die Bank muss Ihnen bei einem Immobilienkredit auf Ihre Ankündigung hin unverzüglich schriftlich mitteilen, ob Sie vorzeitig zurückzahlen dürfen, welcher Betrag offen ist und wie hoch die Entschädigung ist (§ 493 Abs. 5 BGB).

Aus Untersuchungen der Verbraucherzentralen geht hervor, dass Forderungen von Banken häufig zu hoch angesetzt waren. Lassen Sie eine Berechnung, die Ihnen hoch erscheint, deshalb prüfen, bevor Sie zahlen. Wir sind Makler und rechnen die Entschädigung nicht selbst aus. Wir sorgen aber dafür, dass die Zahl Ihrer Bank rechtzeitig vorliegt.

Gibt es Alternativen zur Ablösung?

Ja, unter Umständen lässt sich die Entschädigung ganz vermeiden. Drei Wege, die Sie mit Ihrer Bank besprechen können:

• Kredit auf eine neue Immobilie übertragen: Kaufen Sie gleichzeitig ein anderes Haus oder eine Wohnung, kann der Kredit dort weiterlaufen. Bei diesem Pfandtausch bieten Sie der Bank eine gleichwertige Sicherheit an. Die Verbraucherzentrale weist darauf hin, dass die Bank dann zustimmen muss.
• Käufer übernimmt den Kredit: Möglich ist das nur, wenn die Bank zustimmt und den Käufer als neuen Schuldner akzeptiert (§ 415 BGB). In der Praxis ist das die Ausnahme.
• Termin abstimmen: Liegt das Ende der Zinsbindung oder die Kündigungsmöglichkeit nach zehn Jahren nahe, lässt sich unter Umständen vereinbaren, dass der Kaufpreis erst zu diesem Termin fällig wird. Das muss zur Finanzierung des Käufers passen.

Welche Lösung günstiger ist, hängt vom Einzelfall ab. Vergleichen Sie die Entschädigung mit den Kosten der Alternative.

Wie läuft die Ablösung beim Notar ab?

Die Ablösung läuft in der Regel direkt über den Kaufpreis: Der Käufer überweist den Teil, den Ihre Bank fordert, unmittelbar an die Bank und nur den Rest an Sie. So wird das Grundstück frei von Ihrer Grundschuld übergeben, wie es der Kaufvertrag vorsieht.

Der Ablauf in vier Schritten:

1. Ablösesumme anfordern: Der Notar fordert bei Ihrer Bank die Löschungsbewilligung an. Die Bank nennt dazu den Betrag, den sie für die Freigabe verlangt, einschließlich Restschuld, Zinsen und Vorfälligkeitsentschädigung.
2. Treuhandauftrag: Die Bank schickt die Löschungsbewilligung an den Notar mit der Auflage, sie erst zu verwenden, wenn der Ablösebetrag bezahlt ist.
3. Zahlung: Sobald alle Voraussetzungen erfüllt sind, teilt der Notar dem Käufer die Fälligkeit mit. Der Käufer zahlt die Ablösesumme an Ihre Bank und den Rest an Sie.
4. Löschung: Der Notar beantragt die Löschung der Grundschuld im Grundbuch. Die Kosten dafür tragen in der Regel Sie als Verkäufer.

Ein Notaranderkonto, auf dem der Notar den Kaufpreis treuhänderisch verwahrt, ist nur in besonderen Fällen nötig und kostet zusätzliche Gebühren. Was beim Notar sonst anfällt und wer es zahlt, steht im Ratgeber Kosten beim Hausverkauf. Den Termin selbst beschreibt der Abschnitt Notar und Vertragsabwicklung.

Ist die Höhe der Entschädigung strittig, rät die Verbraucherzentrale, den Betrag unter Vorbehalt zu zahlen oder zu hinterlegen, damit die Bank die Löschungsbewilligung erteilt, und die Berechnung danach prüfen zu lassen. So scheitert der Verkauf nicht am Streit über die Summe.

Was Sie vor dem Verkauf mit Ihrer Bank klären sollten

Klären Sie die Ablösung, bevor Sie einen Preis festlegen. Sonst rechnen Sie mit einem Erlös, der nach Abzug der Bank deutlich kleiner ausfällt. Diese Fragen helfen:

• Wann endet meine Zinsbindung, und wann wurde der Kredit vollständig ausgezahlt?
• Wie hoch ist die Restschuld zum geplanten Verkaufstermin?
• Wie hoch wäre die Vorfälligkeitsentschädigung, schriftlich und nachvollziehbar?
• Habe ich nicht genutzte Sondertilgungsrechte?
• Ist ein Pfandtausch möglich, wenn ich eine andere Immobilie kaufe?

Mit der Ablösesumme und einem realistischen Verkaufspreis wissen Sie, was Ihnen bleibt. Den Preis schätzt Armin Hampel, zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung, in einer kostenlosen Einschätzung, in Osnabrück ebenso wie in Bielefeld und Münster. Ob ein Verkauf zusätzlich Steuer auslöst, zeigt der Ratgeber Spekulationsfrist bei Immobilien. Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechts- oder Finanzberatung.