Wohnflächenberechnung: Die richtige Fläche für Ihren Verkauf

Die Wohnflächenberechnung legt fest, wie viele Quadratmeter Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung als Wohnfläche zählen. Maßstab ist meist die Wohnflächenverordnung (WoFlV): Sie rechnet Flächen unter Dachschrägen, Balkone und Terrassen nur anteilig an, Keller und Heizungsraum gar nicht. Für Verkäufer ist die Zahl wichtig, weil Käufer, Banken und Gutachter mit ihr rechnen. Dieser Ratgeber erklärt die Regeln, den Unterschied zu DIN 277 und die häufigsten Fehler.

Warum die Wohnfläche beim Verkauf so wichtig ist

Die Wohnfläche ist die Grundlage für den Preisvergleich, denn Käufer und Banken rechnen in Euro je Quadratmeter. Steht im Exposé eine zu große Fläche, wirkt Ihr Angebot zunächst günstig. Spätestens wenn der Käufer oder seine Bank nachmisst, kippt das Vertrauen, und der Preis wird neu verhandelt. Eine zu kleine Angabe kostet Sie dagegen Geld, weil Ihr Haus im Vergleich schlechter dasteht.

Rechtlich gilt (Stand November 2026): Eine Flächenangabe nur im Exposé wird in der Regel nicht Teil des Kaufvertrags, wenn sie in der notariellen Urkunde nicht auftaucht. Ein allgemeiner Ausschluss der Haftung für Sachmängel erfasst dann auch die Angaben aus dem Exposé (BGH, Urteil vom 6. November 2015, V ZR 78/14). Das schützt Verkäufer aber nicht grenzenlos:

• Wer eine falsche Fläche angibt und das weiß, kann sich auf den Haftungsausschluss nicht berufen (§ 444 BGB, arglistiges Verschweigen).
• Steht die Wohnfläche im notariellen Kaufvertrag, ist sie eine vereinbarte Beschaffenheit. Weicht sie ab, haften Sie dafür trotz allgemeinem Haftungsausschluss.

Auch ohne Rechtsstreit kostet eine falsche Zahl Zeit und Verhandlungsspielraum. Diese Hinweise ersetzen keine Rechtsberatung.

Welche Regel gilt für die Wohnfläche?

Für den Verkauf schreibt kein Gesetz eine bestimmte Methode vor. Die WoFlV gilt verbindlich nur für geförderten Wohnraum nach dem Wohnraumförderungsgesetz (§ 1 Abs. 1 WoFlV). In der Praxis ist sie trotzdem der übliche Maßstab für Wohnflächen, auch bei Kauf und Miete. Wichtig ist deshalb vor allem, dass im Exposé steht, nach welcher Regel gerechnet wurde, zum Beispiel „Wohnfläche nach WoFlV“.

So rechnet die Wohnflächenverordnung

Nach der WoFlV zählen nur die Flächen der Räume, die zur Wohnung gehören, gemessen zwischen den fertigen Wänden. Wie viel eine Fläche zählt, hängt vor allem von der lichten Höhe ab (§ 4 WoFlV, Stand November 2026):

• mindestens 2 Meter lichte Höhe: voll
• mindestens 1 Meter und weniger als 2 Meter: zur Hälfte
• unter 1 Meter: gar nicht
• unbeheizte Wintergärten, Schwimmbäder und ähnliche geschlossene Räume: zur Hälfte
• Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen: in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte

Gar nicht zur Wohnfläche gehören Zubehörräume wie Keller, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Waschküche, Dachboden, Trockenraum, Heizungsraum und Garage (§ 2 Abs. 3 WoFlV). Ebenso wenig zählen Räume, die nach dem Bauordnungsrecht des Landes nicht zum Wohnen genutzt werden dürfen, und Geschäftsräume.

Innerhalb der Räume bleiben einige Flächen unberücksichtigt (§ 3 Abs. 3 WoFlV): Schornsteine, Vormauerungen und freistehende Pfeiler, wenn sie höher als 1,50 Meter sind und mehr als 0,1 Quadratmeter Grundfläche haben, außerdem Treppen mit mehr als drei Steigungen samt Treppenabsatz, Türnischen sowie Fenster- und Wandnischen, die nicht bis zum Boden reichen oder höchstens 0,13 Meter tief sind.

Gemessen wird im fertigen Raum oder anhand einer geeigneten Bauzeichnung (§ 3 Abs. 4 WoFlV). Wurde anders gebaut als gezeichnet, muss neu gemessen werden.

Beispielrechnung für ein Dachzimmer

Frei gewähltes Beispiel: Ein Dachzimmer hat 20 Quadratmeter Grundfläche. Davon liegen 12 Quadratmeter bei mindestens 2 Metern Höhe, 6 Quadratmeter zwischen 1 und 2 Metern und 2 Quadratmeter unter 1 Meter. Nach WoFlV zählen 12 + 3 + 0 = 15 Quadratmeter Wohnfläche. Wer einfach die Grundfläche nimmt, gibt das Zimmer um ein Drittel zu groß an.

DIN 277 berechnet keine Wohnfläche

DIN 277 ist eine Norm für Grundflächen und Rauminhalte im Hochbau, aktuell in der Ausgabe August 2021. Sie unterscheidet unter anderem Brutto-Grundfläche, Netto-Raumfläche und Nutzungsfläche, kennt aber keine Wohnfläche im Sinne der WoFlV.

Der wichtigste Unterschied: DIN 277 erfasst Flächen, ohne sie zu gewichten. Eine Fläche unter der Dachschräge zählt dort nicht zur Hälfte, und auch Technikräume gehören zur Netto-Raumfläche. Eine Zahl nach DIN 277 fällt deshalb bei Häusern mit Dachgeschoss oder Keller meist höher aus als die Wohnfläche nach WoFlV. Architekten nutzen die Norm vor allem für Planung, Baukosten und gewerbliche Flächen.

Für Ihr Exposé heißt das: Übernehmen Sie eine Fläche aus Bauunterlagen nicht ungeprüft als Wohnfläche. Steht dort eine Fläche nach DIN 277, ist das eine andere Zahl.

Was bei alten Berechnungen nach der II. BV gilt

Bis Ende 2003 wurde die Wohnfläche nach der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) ermittelt. Diese Berechnungen bleiben gültig, solange das Haus nicht so umgebaut wurde, dass neu gerechnet werden muss (§ 5 WoFlV). Die alten Regeln weichen in Details ab:

• Balkone und Loggien durften bis zur Hälfte angerechnet werden (§ 44 Abs. 2 II. BV).
• Bei Wohngebäuden mit nur einer Wohnung war ein pauschaler Abzug von bis zu 10 Prozent der Grundfläche möglich (§ 44 Abs. 3 II. BV).
• Wurde aus Rohbaumaßen gerechnet, wurden 3 Prozent für den Putz abgezogen (§ 43 Abs. 3 II. BV).

Eine alte Berechnung kann also von einer neuen nach WoFlV abweichen, ohne dass eine von beiden falsch ist. Im Exposé sollte stehen, welche gilt.

Die häufigsten Fehler bei der Wohnfläche

Die meisten falschen Flächenangaben entstehen, weil eine Zahl aus alten Unterlagen ohne Prüfung übernommen wird. Typische Fehler:

• Dachschrägen werden voll statt anteilig gerechnet.
• Keller, Hobbyraum im Keller oder Heizungsraum werden als Wohnfläche angegeben.
• Räume, die nach dem Bauordnungsrecht nicht zum Wohnen genutzt werden dürfen, werden trotzdem mitgezählt.
• Terrassen und Balkone werden ohne Begründung zur Hälfte statt zum üblichen Viertel angesetzt.
• Eine Fläche nach DIN 277 wird als Wohnfläche bezeichnet.
• Anbau oder Umbau sind in der Bauzeichnung nicht nachgetragen.
• Exposé, Grundriss und Kaufvertrag nennen unterschiedliche Zahlen.

Legen Sie die Berechnung zu den übrigen Unterlagen für den Hausverkauf. Dann kann jeder Interessent nachvollziehen, wie die Zahl zustande kommt.

Wer die Wohnfläche nachmisst

Fehlt eine Berechnung oder passt sie nicht zum heutigen Zustand, lassen Sie die Fläche von einer Fachperson aufmessen, etwa von einem Architekten, Bauingenieur oder Sachverständigen. Er misst vor Ort, hält die Raumhöhen unter Dachschrägen fest und dokumentiert, nach welcher Regel er rechnet.

Bei einer Bewertung prüft ein Sachverständiger die Fläche ohnehin, weil sie in den Wert einfließt. Armin Hampel ist zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung (DIN EN ISO/IEC 17024, EurAS Cert). Für ein Verkehrswertgutachten ermittelt er die Grundlagen, zu denen die Wohnfläche gehört. Wer zunächst nur wissen möchte, was sein Haus wert ist, startet mit einer kostenlosen Einschätzung.

Wie die Wohnfläche ins Exposé und in den Kaufvertrag kommt, zeigt der Ablauf unter Haus oder Wohnung verkaufen. Beratung gibt es im Büro in Osnabrück sowie in Bielefeld und Münster nach Vereinbarung.