Haus verkaufen und wohnen bleiben: Die Wege im Vergleich

Sie können Ihr Haus verkaufen und wohnen bleiben, wenn Sie sich beim Verkauf ein Wohnrecht oder einen Nießbrauch sichern oder das Haus vom Käufer zurückmieten. Daneben gibt es Modelle, bei denen Sie Eigentümer bleiben oder nur einen Teil verkaufen: die Leibrente (Immobilienrente), den Teilverkauf und die Umkehrhypothek. Jeder Weg hat seinen Preis. Wer im Haus wohnen bleibt, bekommt weniger als bei einem Verkauf ohne Bedingungen. Dieser Ratgeber vergleicht die Wege neutral. Die PAKT-Gruppe bietet selbst keine Leibrente und keinen Teilverkauf an.

Welche Wege es gibt

Grundsätzlich gibt es fünf Wege, aus dem eigenen Haus Geld zu bekommen und dort wohnen zu bleiben:

• Verkauf mit Wohnrecht oder Nießbrauch: Sie verkaufen, behalten aber ein im Grundbuch eingetragenes Recht, im Haus zu wohnen.
• Leibrente oder Immobilienrente: Sie verkaufen und erhalten statt eines Kaufpreises eine monatliche Rente, meist kombiniert mit einem Wohnrecht.
• Teilverkauf: Sie verkaufen einen Anteil an ein Unternehmen und zahlen für die Nutzung seines Anteils ein Entgelt.
• Umkehrhypothek: Sie bleiben Eigentümer und nehmen einen Kredit auf, der erst nach Tod oder Auszug zurückgezahlt wird.
• Verkauf und Rückmiete: Sie verkaufen ganz und mieten das Haus vom Käufer zurück.

Die Verbraucherzentralen weisen darauf hin, dass es keine pauschale Empfehlung gibt. Entscheidend sind Ihr Alter, Ihr Geldbedarf und die Frage, ob das Haus vererbt werden soll.

Verkauf mit Wohnrecht oder Nießbrauch

Beim Verkauf mit Wohnrecht wohnen Sie weiter im Haus, und der Käufer wird Eigentümer. Das Wohnungsrecht erlaubt Ihnen, das Haus oder einen Teil davon unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu nutzen (§ 1093 BGB). Ihre Familie und Personen, die Sie pflegen, dürfen mit einziehen. Das Recht ist an Ihre Person gebunden und nicht übertragbar (§ 1092 Abs. 1 BGB).

Der Nießbrauch geht weiter: Sie dürfen das Haus nicht nur selbst bewohnen, sondern auch vermieten und die Miete behalten (§ 1030 BGB). Ziehen Sie später in ein Pflegeheim, können Sie das Haus also vermieten. Ohne andere Vereinbarung tragen Sie als Nießbraucher die gewöhnliche Unterhaltung und laufende Lasten wie die Grundsteuer (§§ 1041, 1047 BGB).

Vorteile:

• Sie erhalten den Kaufpreis auf einmal und können frei darüber verfügen.
• Das Recht steht im Grundbuch und gilt auch, wenn der Käufer weiterverkauft.

Nachteile:

• Der Kaufpreis ist deutlich niedriger als ohne Wohnrecht, weil der Käufer das Haus über Jahre nicht selbst nutzen kann.
• Der Kreis der Käufer ist kleiner, meist sind es Kapitalanleger.
• Das Recht muss an erster Stelle im Grundbuch stehen. Sonst kann es verloren gehen, wenn eine Bank des Käufers die Zwangsversteigerung betreibt.

Wie viel ein Wohnrecht den Preis mindert, hängt vor allem von der ortsüblichen Miete für das Haus und Ihrer statistischen Lebenserwartung ab. Je jünger Sie sind, desto größer der Abschlag. Ein Nießbrauch mindert den Preis stärker als ein Wohnrecht, weil er auch die Vermietung erlaubt. Soll das Haus innerhalb der Familie übertragen werden, ist eine Schenkung mit Nießbrauch oft der passendere Weg, siehe Schenkung zu Lebzeiten.

Leibrente: Haus verkaufen gegen eine monatliche Rente

Bei der Leibrente verkaufen Sie das Haus und erhalten dafür eine Rente, idealerweise lebenslang. Ein Wohnrecht oder Nießbrauch im Grundbuch sichert Ihnen das Wohnen. Die Rente ergibt sich grob aus dem Wert des Hauses abzüglich des Werts Ihres Wohnrechts. Je älter Sie beim Vertragsschluss sind, desto höher fällt sie aus.

Die Verbraucherzentrale nennt als Vorteile die Wahl zwischen Einmalzahlung, Rente oder einer Mischung und die Planungssicherheit (Stand Dezember 2024). Als Nachteile nennt sie:

• Das Eigentum ist weg. Das Haus kann weder vererbt noch als Sicherheit für einen Kredit genutzt werden.
• Echte lebenslange Leibrenten gibt es in Deutschland kaum. Meist sind die Renten auf 10 bis 15 Jahre begrenzt (Zeitrente).
• Stirbt der Verkäufer früh, haben die Erben das Nachsehen.
• Vertrags- und Maklerkosten können hoch sein.

Steuerlich wird eine lebenslange Leibrente nur mit dem Ertragsanteil besteuert (§ 22 Nr. 1 Satz 3 Buchstabe a Doppelbuchstabe bb EStG). Legen Sie im Vertrag fest, wer welche Instandhaltung trägt, und lassen Sie prüfen, wie die Rente abgesichert ist, falls der Käufer nicht mehr zahlt.

Teilverkauf: Ein Anteil wird verkauft, Sie zahlen für die Nutzung

Beim Teilverkauf kauft ein Unternehmen einen Anteil an Ihrem Haus, zum Beispiel 20 Prozent, und zahlt Ihnen dafür einen Betrag aus. Sie bleiben wohnen und zahlen für die Nutzung des verkauften Anteils ein monatliches Nutzungsentgelt, ähnlich einer Miete.

Die Verbraucherzentralen sehen das Modell kritisch (Stand Januar 2026):

• Das Nutzungsentgelt ist im Vergleich zu einem Darlehen teuer. Im Rechenbeispiel eines Anbieters, das die Verbraucherzentrale auswertet, beträgt es mindestens 4,99 Prozent des ausgezahlten Betrags im Jahr.
• Beim späteren Verkauf des ganzen Hauses verlangen Anbieter meist ein weiteres Entgelt, in der Regel rund 3,3 Prozent des Verkaufspreises.
• Reparaturen, Modernisierungen und Sanierungen zahlen meist Sie allein, obwohl der Anbieter an der Wertsteigerung beteiligt ist.
• Können Sie das Nutzungsentgelt nicht mehr zahlen, droht der Verkauf des ganzen Hauses.

Die Verbraucherzentrale rät, konkrete Angebote einzuholen, die Klauseln anwaltlich prüfen zu lassen und Alternativen wie ein normales Darlehen zu vergleichen.

Umkehrhypothek: Eigentümer bleiben, Kredit später zurückzahlen

Bei der Umkehrhypothek bleiben Sie Eigentümer und erhalten von einer Bank eine Einmalzahlung oder eine monatliche Zahlung. Zinsen und Tilgung zahlen Sie nicht laufend. Sie werden erst fällig, wenn Sie sterben, ausziehen oder das Haus verkaufen, meist aus dem Verkaufserlös.

Die Verbraucherzentrale Hamburg nennt als Nachteile verhältnismäßig hohe Kosten durch Zinsen und Gebühren, eine Beleihung nur eines Teils des Werts und ein kleineres Erbe (Stand April 2026). Das Angebot am Markt war jahrelang sehr dünn.

Verkauf und Rückmiete

Bei der Rückmiete verkaufen Sie das Haus ohne Wohnrecht im Grundbuch und schließen mit dem Käufer einen Mietvertrag. Sie erhalten den ganzen Kaufpreis, zahlen aber künftig Miete. Für die Instandhaltung ist dann grundsätzlich der Vermieter zuständig (§ 535 Abs. 1 BGB).

Wichtig ist ein sorgfältiger Mietvertrag. Verkauft der Käufer das Haus weiter, bleibt Ihr Mietvertrag bestehen (§ 566 BGB). Der neue Eigentümer kann aber wie jeder Vermieter wegen Eigenbedarf kündigen (§ 573 BGB). Lassen Sie deshalb prüfen, ob und wie sich die Eigenbedarfskündigung im Vertrag ausschließen lässt.

Warum ein unabhängiger Wert am Anfang steht

Alle fünf Wege beruhen auf dem Wert Ihres Hauses. Von ihm hängen die Rente, der Preis mit Wohnrecht, die Auszahlung beim Teilverkauf und die Kreditsumme ab. Bei Teilverkauf und Leibrente lässt oft der Anbieter selbst bewerten. Die Verbraucherzentrale rät zu klären, wie unabhängig der Gutachter ist.

Ein Wert von einem zertifizierten Sachverständigen, der nicht am Geschäft beteiligt ist, macht Angebote vergleichbar. Armin Hampel ist zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung (DIN EN ISO/IEC 17024, EurAS Cert). Er erstellt eine kostenlose Einschätzung oder ein Verkehrswertgutachten und zeigt Ihnen als Makler, was ein Verkauf mit Wohnrecht oder mit Rückmiete am Markt bringt.

Haben Sie das Haus selbst bewohnt, ist der Verkauf in der Regel steuerfrei, mehr dazu unter Spekulationsfrist bei Immobilien. Läuft noch ein Kredit, prüfen Sie die Vorfälligkeitsentschädigung. Ob Sie überhaupt verkaufen oder lieber umbauen, behandeln die Ratgeber Haus verkaufen im Alter und Wohnen im Alter.

Beratung gibt es im Büro in Osnabrück sowie in Bielefeld und Münster nach Vereinbarung. Die Hinweise zu Recht und Steuern geben den Stand November 2026 wieder und ersetzen keine Steuer- oder Rechtsberatung.