Bodenrichtwert Münster 2026: Werte, Abruf und Bedeutung

Den Bodenrichtwert in Münster ermittelt der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Münster, und Sie lesen ihn kostenlos im Portal BORIS.NRW ab. Zum Stichtag 1. Januar 2026 liegen die gebietstypischen Bodenrichtwerte für Grundstücke mit Ein- und Zweifamilienhäusern bei 510 Euro je Quadratmeter in mäßiger, 760 Euro in mittlerer und 1.190 Euro in guter Lage. Den Preis Ihres Hauses ergibt der Bodenrichtwert trotzdem nicht.

Was ist der Bodenrichtwert?

Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert des Bodens für Grundstücke eines Gebiets mit im Wesentlichen gleichen Nutzungs- und Wertverhältnissen, bezogen auf einen Quadratmeter Grundstücksfläche (§ 196 BauGB). Der Gutachterausschuss leitet ihn aus seiner Kaufpreissammlung ab. In sie gelangt jeder notariell beurkundete Grundstückskaufvertrag, weil Notare eine Abschrift übersenden müssen (§ 195 BauGB).

In bebauten Gebieten gibt der Bodenrichtwert den Wert an, den der Boden ohne Gebäude hätte. Er beschreibt immer ein gedachtes Richtwertgrundstück mit bestimmten Merkmalen. Jeder darf von der Geschäftsstelle Auskunft über die Bodenrichtwerte verlangen (§ 196 Abs. 3 BauGB).

Wer ermittelt den Bodenrichtwert in Münster, und wann?

Zuständig ist der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Münster. Seine Geschäftsstelle gehört zum Vermessungs- und Katasteramt im Stadthaus 3, Albersloher Weg 33. In Nordrhein-Westfalen ermitteln die Gutachterausschüsse die Bodenrichtwerte jedes Jahr bis zum 31. März, bezogen auf den Stichtag 1. Januar.

Die gebietstypischen Werte für 2026 hat der Münsteraner Ausschuss in seiner Sitzung am 5. März 2026 beschlossen. Den Grundstücksmarktbericht 2026 hat die Stadt am 17. April 2026 vorgestellt. Online in BORIS.NRW ist die Auskunft kostenlos, die Geschäftsstelle gibt mündlich Auskunft. Eine schriftliche Bodenrichtwertauskunft kostet eine Gebühr und lässt sich über die Internetseite des Gutachterausschusses (stadt-muenster.de/gutachter) beantragen.

So lesen Sie den Bodenrichtwert in BORIS.NRW ab

Sie brauchen nur die Adresse Ihres Grundstücks.

1. Öffnen Sie BORIS.NRW unter boris.nrw.de und wählen Sie die Bodenrichtwerte.
2. Suchen Sie Ihre Adresse in Münster oder zoomen Sie in der Karte zu Ihrem Grundstück.
3. Achten Sie auf den Stichtag 1. Januar 2026.
4. Klicken Sie auf den Wert in Ihrer Zone, um die Merkmale des Richtwertgrundstücks zu sehen.
5. Vergleichen Sie diese Merkmale mit Ihrem Grundstück.

Die Kürzel auf der Münsteraner Karte bedeuten zum Beispiel:

• W: reines oder allgemeines Wohngebiet. In Gebieten mit Ein- und Zweifamilienhäusern bezieht sich der Wert auf ein Grundstück mit 600 Quadratmetern und 30 Metern Tiefe.
• W 0,4 oder W 1,2: Wohngebiet mit Angabe der wertrelevanten Geschossflächenzahl, wichtig für Mehrfamilienhäuser.
• W-ASB: Wohngrundstück im Außenbereich, bezogen auf 1.000 Quadratmeter.
• Zwei Zahlen mit Schrägstrich, etwa 1.000/900: innerhalb des Promenadenrings der Bodenrichtwert und daneben der Bodenwert je Quadratmeter Wohn- oder Nutzfläche.

Bodenrichtwerte in Münster 2026: die Zahlen

Die Bodenrichtwerte für Wohnbauland in Münster sind zum 1. Januar 2026 stabil geblieben. Der Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses nennt diese gebietstypischen Werte für baureife, erschließungsbeitragsfreie Grundstücke, Stichtag 1. Januar 2026:

• Ein- und Zweifamilienhäuser (individueller Wohnungsbau): 1.190 Euro je Quadratmeter in guter, 760 Euro in mittlerer und 510 Euro in mäßiger Lage.
• Geschosswohnungsbau oder Mischnutzung mit höchstens 20 Prozent gewerblichem Anteil am Rohertrag (Geschossflächenzahl etwa 1,2, drei bis fünf Geschosse): 1.890, 1.370 und 760 Euro je Quadratmeter.
• Erschließungsbeiträge: Liegt Ihr Grundstück in einer beitragspflichtigen Zone, setzt der Bericht für Wohnbauland im Durchschnitt 70 Euro je Quadratmeter an.

Für die Entwicklung führt der Gutachterausschuss einen Bodenpreisindex. Für Grundstücke mit Ein- und Zweifamilienhäusern liegt er zum 1. Januar 2025 bei 100,1 und zum 1. Januar 2026 bei 100,0, die Preise stagnieren also. Bauland für Geschosswohnungsbau wurde dagegen rund 8 Prozent teurer.

Grundstückspreise in Münster: Wie viel Bauland wird verkauft?

In Münster wird nur noch wenig baureifes Wohnbauland verkauft. Laut Grundstücksmarktbericht 2026 waren es 2025 nur 40 Kaufverträge mit zusammen 3,2 Hektar und 24,2 Millionen Euro Umsatz. 2019 waren es noch 158 Verträge. Der Gesamtmarkt ist dagegen lebhaft: Rund 2.900 Kaufverträge mit knapp 1,5 Milliarden Euro Umsatz, so viele wie seit zehn Jahren nicht.

Wer in Münster ein Baugrundstück verkauft, trifft deshalb auf ein knappes Angebot. Die Preise für Häuser und Eigentumswohnungen in Münster stehen unter Immobilienpreise in Osnabrück, Bielefeld und Münster.

Warum der Bodenrichtwert nicht der Preis Ihres Hauses ist

Der Bodenrichtwert bewertet nur den Boden, nicht das Haus darauf. Schon beim Boden selbst weicht Ihr Grundstück meist vom Richtwertgrundstück ab. Der Münsteraner Gutachterausschuss veröffentlicht dafür Umrechnungskoeffizienten: Ein Grundstück mit 1.000 Quadratmetern ist je Quadratmeter 0,958 mal so viel wert wie das 600-Quadratmeter-Richtwertgrundstück, eines mit 400 Quadratmetern 1,044 mal so viel. In einer Zone mit 760 Euro ergibt das für 1.000 Quadratmeter rund 728 Euro je Quadratmeter, also etwa 728.000 Euro Bodenwert.

Für den Verkaufspreis kommen weitere Punkte hinzu:

• Gebäude und Zustand: Wohnfläche, Baujahr, Modernisierungen und Energieeffizienz. Wie die Wohnfläche richtig berechnet wird, steht im Ratgeber Wohnflächenberechnung.
• Lage innerhalb der Zone: Nähe zur Promenade, zum Aasee oder zu einer Hauptstraße wirkt im Einzelfall.
• Zuschnitt: Für ungewöhnlich schmale oder tiefe Grundstücke gibt es in Münster keine Koeffizienten, hier entscheidet sachverständiges Ermessen.
• Außenbereich: Für Wohngrundstücke außerhalb der bebauten Ortsteile gelten eigene, niedrigere Bodenrichtwerte.

Wofür Sie den Bodenrichtwert in Münster brauchen

Der Bodenrichtwert ist Grundlage für die Grundsteuer, für Erbschaft- und Schenkungsteuer und für jedes Gutachten.

• Grundsteuer: Nordrhein-Westfalen nutzt das Bundesmodell. Grundstücksfläche mal Bodenrichtwert zum 1. Januar 2022 ergibt den Bodenwert, der direkt in den Grundsteuerwert eingeht (§ 247 BewG). Maßgeblich bleibt der Stichtag 2022.
• Erbschaft- und Schenkungsteuer: Für unbebaute Grundstücke rechnet das Finanzamt Fläche mal Bodenrichtwert (§ 179 BewG), bei bebauten ist der Bodenwert Teil der Bewertung. Ein niedrigerer tatsächlicher Wert lässt sich mit einem Gutachten nachweisen (§ 198 BewG). Hintergründe stehen im Ratgeber Immobilie geerbt.
• Sachwertverfahren: Bei Ein- und Zweifamilienhäusern ermitteln Sachverständige den Bodenwert getrennt vom Gebäude, ausgehend vom Bodenrichtwert und den Umrechnungskoeffizienten (ImmoWertV).

Diese Hinweise ersetzen keine Steuer- oder Rechtsberatung.

Vom Bodenrichtwert zum Verkaufspreis in Münster

Für einen Verkauf zählt der Wert der ganzen Immobilie, nicht nur der des Bodens. Armin Hampel ist zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung (DIN EN ISO/IEC 17024, EurAS Cert) und berät Eigentümer in Münster vor Ort nach Vereinbarung. Den ersten Überblick gibt Ihnen die kostenlose Einschätzung Ihrer Immobilie. Für das Finanzamt, das Familiengericht oder eine Erbengemeinschaft ist ein Verkehrswertgutachten der belastbare Nachweis. Wie der Verkauf in Münster abläuft, lesen Sie auf der Seite Immobilienmakler Münster.

Für Bielefeld gibt es den Ratgeber Bodenrichtwert Bielefeld. In Osnabrück gelten mit BORIS.NI und dem niedersächsischen Grundsteuermodell andere Regeln, siehe Bodenrichtwert Osnabrück.