Bodenrichtwert Bielefeld 2026: Werte, Abruf und Bedeutung

Den Bodenrichtwert in Bielefeld beschließt der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Bielefeld, und Sie lesen ihn kostenlos im Portal BORIS.NRW ab. Die gültigen Werte hat der Ausschuss am 19. Februar 2026 zum Stichtag 1. Januar 2026 beschlossen. Für Ein- und Zweifamilienhausgebiete in normaler Wohnlage nennt der Grundstücksmarktbericht 2026 je nach Stadtbezirk 330 bis 450 Euro je Quadratmeter, in guten Lagen bis 700 Euro. Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht den Preis Ihres Hauses.

Was ist der Bodenrichtwert?

Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert des Bodens je Quadratmeter Grundstücksfläche für ein Gebiet mit im Wesentlichen gleichen Nutzungs- und Wertverhältnissen (§ 196 BauGB). Grundlage ist die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses, in die jeder notarielle Grundstückskaufvertrag eingeht (§ 195 BauGB). Berücksichtigt werden nur Preise, die im gewöhnlichen Geschäftsverkehr gezahlt wurden.

Für bebaute Grundstücke gilt: Der Bodenrichtwert gibt den Wert an, den der Boden hätte, wenn er unbebaut wäre. Weil er aus den Kaufpreisen des Vorjahres abgeleitet wird, hinkt er der Marktentwicklung immer etwas hinterher. Darauf weist der Bielefelder Gutachterausschuss in seinem Marktbericht ausdrücklich hin. Auskunft über die Bodenrichtwerte darf jeder verlangen (§ 196 Abs. 3 BauGB).

Wer ermittelt den Bodenrichtwert in Bielefeld, und wann?

Zuständig ist der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Bielefeld. Seine Geschäftsstelle sitzt im Technischen Rathaus, August-Bebel-Straße 92. In Nordrhein-Westfalen ermitteln die Gutachterausschüsse die Bodenrichtwerte jedes Jahr bis zum 31. März, bezogen auf den Stichtag 1. Januar.

Für 2026 lief es in Bielefeld so:

• 19. Februar 2026: Der Gutachterausschuss beschließt die Bodenrichtwerte zum Stichtag 1. Januar 2026.
• 7. April bis 7. Mai 2026: Die Bodenrichtwertkarte liegt im Technischen Rathaus öffentlich aus.
• Seitdem: Die Werte stehen kostenfrei in BORIS.NRW und auf der Internetseite des Gutachterausschusses (gutachterausschuss.bielefeld.de).

Online ist die Auskunft kostenlos. Eine schriftliche Bodenrichtwertauskunft oder einen Auszug aus der Bodenrichtwertkarte stellt die Geschäftsstelle gegen Gebühr aus.

So finden Sie den Bodenrichtwert für Ihr Grundstück in BORIS.NRW

Sie finden den Wert in wenigen Minuten über Ihre Adresse.

1. Öffnen Sie BORIS.NRW unter boris.nrw.de und wählen Sie die Bodenrichtwerte.
2. Geben Sie Straße und Hausnummer in Bielefeld ein oder zoomen Sie in der Karte zu Ihrem Grundstück.
3. Prüfen Sie, dass der Stichtag 1. Januar 2026 eingestellt ist.
4. Klicken Sie auf den Bodenrichtwert in Ihrer Zone. Dann erscheinen die wertbestimmenden Merkmale des Richtwertgrundstücks.
5. Vergleichen Sie die Merkmale mit Ihrem Grundstück: Beitragszustand (erschließungsbeitragsfrei oder -pflichtig), Nutzungsart (W für Wohngebiet, MI für Mischgebiet), Zahl der Vollgeschosse als römische Ziffer und die Grundstücksfläche.

Für Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke bezieht der Bielefelder Ausschuss die Bodenrichtwerte auf eine Normgröße von 600 oder 800 Quadratmetern. Ist Ihr Grundstück deutlich größer oder kleiner, wird der Wert mit Umrechnungskoeffizienten aus dem Grundstücksmarktbericht angepasst.

Bodenrichtwerte in Bielefeld 2026: die Zahlen

Wie hoch der Bodenrichtwert in Bielefeld ist, hängt vor allem vom Stadtbezirk und von der Wohnlage ab. Der Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses nennt gebietstypische Bodenrichtwerte für den individuellen Wohnungsbau, also Grundstücke für Ein- und Zweifamilienhäuser, erschließungsbeitragsfrei, Stichtag 1. Januar 2026, in Euro je Quadratmeter:

• Bielefeld Mitte: gute Lage 690, normale Lage 430, einfache Lage 280
• Brackwede: gute Lage 590, normale Lage 380
• Dornberg/Hoberge: gute Lage 700, normale Lage 400
• Gadderbaum: gute Lage 680, normale Lage 450
• Heepen: gute Lage 430, normale Lage 390
• Jöllenbeck/Theesen: gute Lage 510, normale Lage 360
• Schildesche: gute Lage 530, normale Lage 400
• Senne: gute Lage 550, normale Lage 330
• Sennestadt: normale Lage 340
• Stieghorst/Hillegossen: gute Lage 470, normale Lage 330

Das sind typische Werte, keine Werte für Ihr Grundstück. Den genauen Wert Ihrer Zone zeigt BORIS.NRW. Liegt Ihr Grundstück in einer erschließungsbeitragspflichtigen Zone, rechnet der Gutachterausschuss für Wohn- und Mischnutzung im Durchschnitt mit 25 Euro je Quadratmeter Erschließungskosten.

Grundstückspreise in Bielefeld: Wie haben sich die Preise entwickelt?

Baugrundstücke für Ein- und Zweifamilienhäuser in Bielefeld wurden 2025 rund 2 Prozent teurer als im Vorjahr, normiert auf eine durchschnittliche Grundstücksgröße. Das steht im Grundstücksmarktbericht 2026 (Berichtszeitraum 1. Januar bis 31. Dezember 2025). Insgesamt wurden 2025 in Bielefeld 3.004 Kaufverträge über bebaute und unbebaute Grundstücke mit einem Geldumsatz von 984,1 Millionen Euro beurkundet, rund 20 Prozent mehr Verträge als 2024.

Der Gutachterausschuss weist darauf hin, dass nur wenige baureife Grundstücke verkauft werden. Wo im Stadtgebiet sie liegen, beeinflusst die Durchschnittspreise stark, deshalb sind Schwankungen von Jahr zu Jahr nicht direkt auf den ganzen Markt übertragbar. Die Preise für Häuser und Wohnungen in Bielefeld haben wir unter Immobilienpreise in Osnabrück, Bielefeld und Münster zusammengefasst.

Warum der Bodenrichtwert nicht der Preis Ihres Hauses ist

Der Bodenrichtwert sagt nur, was der Boden unbebaut wert wäre. Ein Haus auf einem 600-Quadratmeter-Grundstück in normaler Lage in Schildesche hat rechnerisch einen Bodenwert von 240.000 Euro (600 mal 400 Euro). Den Verkaufspreis bestimmen aber weitere Faktoren:

• Gebäude und Zustand: Baujahr, Wohnfläche, Grundriss, Dach, Heizung und Energieeffizienz. Wie die Wohnfläche korrekt berechnet wird, erklärt der Ratgeber Wohnflächenberechnung.
• Lage innerhalb der Zone: Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnitt. Verkehrslärm, Ausblick oder Hanglage, etwa am Teutoburger Wald, wirken im Einzelfall.
• Größe und Zuschnitt: Abweichungen von der Normgröße werden über Umrechnungskoeffizienten berücksichtigt, ungünstige Zuschnitte nach sachverständigem Ermessen.
• Erschließung und Baurecht: Offene Erschließungsbeiträge oder ein abweichendes Maß der baulichen Nutzung verändern den Bodenwert.

Wofür Sie den Bodenrichtwert in Bielefeld brauchen

Den Bodenrichtwert brauchen Sie vor allem für Steuern und für die Wertermittlung.

• Grundsteuer: Nordrhein-Westfalen wendet das Bundesmodell an. Der Bodenwert, also Grundstücksfläche mal Bodenrichtwert zum 1. Januar 2022, fließt dort direkt in den Grundsteuerwert ein (§ 247 BewG). Ein höherer Bodenrichtwert bedeutet in diesem Modell grundsätzlich einen höheren Grundsteuerwert. Maßgeblich bleibt der Wert von 2022, nicht der von 2026.
• Erbschaft- und Schenkungsteuer: Unbebaute Grundstücke bewertet das Finanzamt mit Fläche mal Bodenrichtwert (§ 179 BewG), bei bebauten ist der Bodenwert Teil des Verfahrens. Einen niedrigeren tatsächlichen Wert können Sie mit einem Gutachten nachweisen (§ 198 BewG). Zur Übertragung vor dem Erbfall siehe Schenkung zu Lebzeiten.
• Sachwertverfahren: Für Ein- und Zweifamilienhäuser ermitteln Sachverständige den Bodenwert getrennt vom Gebäude, ausgehend vom Bodenrichtwert und angepasst an Größe, Zuschnitt und Erschließung (ImmoWertV).

Diese Hinweise ersetzen keine Steuer- oder Rechtsberatung.

Vom Bodenrichtwert zum Verkaufspreis in Bielefeld

Wer in Bielefeld verkaufen möchte, braucht den Wert der ganzen Immobilie. Armin Hampel, zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung (DIN EN ISO/IEC 17024, EurAS Cert), berät Eigentümer in Bielefeld vor Ort nach Vereinbarung. Starten Sie mit der kostenlosen Einschätzung Ihrer Immobilie. Wenn Finanzamt, Gericht oder Miterben einen belastbaren Nachweis verlangen, hilft ein Verkehrswertgutachten. Wie der Verkauf in Bielefeld abläuft, steht auf der Seite Immobilienmakler Bielefeld.

Haben Sie auch ein Grundstück in Niedersachsen? Dort gelten ein anderes Portal und ein anderes Grundsteuermodell, siehe Bodenrichtwert Osnabrück. Für Münster gibt es den Ratgeber Bodenrichtwert Münster.