Bodenrichtwert Osnabrück 2026: Werte, Abruf und Bedeutung

Der Bodenrichtwert in Osnabrück ist der durchschnittliche Wert des Bodens je Quadratmeter in einer Bodenrichtwertzone. Ihn ermittelt der Gutachterausschuss für Grundstückswerte Osnabrück-Meppen, und Sie lesen ihn kostenlos im Portal BORIS.NI ab. Zum Stichtag 1. Januar 2026 liegen die Bodenrichtwerte für baureifes Wohnbauland im Stadtgebiet zwischen 190 und 1.125 Euro je Quadratmeter, in den meisten Zonen zwischen 235 und 530 Euro. Was der Boden wert ist, sagt allerdings noch nichts über den Preis Ihres Hauses.

Was ist der Bodenrichtwert?

Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für den Boden, angegeben in Euro je Quadratmeter Grundstücksfläche (§ 196 BauGB). Der Gutachterausschuss leitet ihn aus der Kaufpreissammlung ab, also aus den Kaufverträgen, die Notare ihm übersenden müssen (§ 195 BauGB). Ein Wert gilt jeweils für eine Zone, in der die Grundstücke im Wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse haben.

Wichtig für Eigentümer: Bei bebauten Grundstücken gibt der Bodenrichtwert den Wert an, den der Boden hätte, wenn er unbebaut wäre. Zu jedem Wert gehören die Merkmale eines gedachten Richtwertgrundstücks, zum Beispiel:

• Entwicklungszustand: B steht für baureifes Land.
• Art der Nutzung: WA für allgemeines Wohngebiet, WR für reines Wohngebiet, MI für Mischgebiet.
• Geschosszahl und Bauweise, etwa II und o für zwei Geschosse in offener Bauweise.
• Grundstücksgröße, angegeben mit f, etwa f600 für 600 Quadratmeter.
• Erschließungszustand: ebf heißt, dass Erschließungsbeiträge nicht mehr erhoben werden, ebp heißt, dass sie noch anfallen können.

Jeder darf von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Auskunft über die Bodenrichtwerte verlangen (§ 196 Abs. 3 BauGB).

Wer ist in Osnabrück zuständig, und wie oft gibt es neue Werte?

Für die Stadt Osnabrück ist der Gutachterausschuss für Grundstückswerte Osnabrück-Meppen zuständig. Seine Geschäftsstelle gehört zum Landesamt für Geoinformation und Landesvermessung Niedersachsen (LGLN), Regionaldirektion Osnabrück-Meppen. Die Gutachterausschüsse in Niedersachsen ermitteln die Bodenrichtwerte jedes Jahr, Stichtag ist der 1. Januar. Die Werte zum 1. Januar 2026 stehen in BORIS.NI. Auch für Nachbargemeinden wie Georgsmarienhütte, Belm, Wallenhorst oder Hasbergen finden Sie die Werte im selben Portal.

So lesen Sie den Bodenrichtwert in BORIS.NI ab

Sie brauchen dafür nur die Adresse oder die Flurstücksnummer Ihres Grundstücks. Niedersachsen stellt die Bodenrichtwerte landesweit kostenfrei bereit.

1. Öffnen Sie BORIS.NI unter immobilienmarkt.niedersachsen.de/bodenrichtwerte.
2. Achten Sie auf den Stichtag. Für einen Verkauf in diesem Jahr ist der 1. Januar 2026 maßgeblich, für die Grundsteuer der 1. Januar 2022 (siehe unten).
3. Suchen Sie Ihr Grundstück über Ort, Straße und Hausnummer, über das Flurstückskennzeichen oder direkt in der Karte.
4. Klicken Sie in die Zone. Angezeigt werden der Bodenrichtwert und die Merkmale des Richtwertgrundstücks.
5. Vergleichen Sie diese Merkmale mit Ihrem Grundstück. Weicht etwa die Größe oder die Nutzung deutlich ab, weicht auch der Bodenwert ab.

Einen amtlichen Auszug aus der Bodenrichtwertkarte können Sie im Portal ausdrucken.

Bodenrichtwerte in Osnabrück 2026: die Zahlen

Für Wohnbauland in Osnabrück liegt der mittlere Bodenrichtwert zum 1. Januar 2026 bei 320 Euro je Quadratmeter. Das zeigt unsere Auswertung der 272 Zonen für baureifes Wohnbauland, die der Gutachterausschuss Osnabrück-Meppen in BORIS.NI für die Stadt veröffentlicht (ohne Wohngrundstücke im Außenbereich):

• Spanne: 190 bis 1.125 Euro je Quadratmeter.
• Mittlerer Wert (Median): 320 Euro je Quadratmeter. Acht von zehn Zonen liegen zwischen 235 und 530 Euro.
• Entwicklung zum Vorjahr: Von 270 Zonen, die es zum 1. Januar 2025 und 2026 gibt, blieben 260 unverändert, 8 stiegen, 2 sanken. Die Bodenwerte in Osnabrück sind also stabil.
• Außenbereich: Für Wohngrundstücke im Außenbereich gilt ein Bodenrichtwert von 75 Euro je Quadratmeter, bezogen auf 1.500 Quadratmeter Grundstücksfläche.

Innerhalb der Stadt unterscheiden sich die Gemarkungen deutlich. Zum Stichtag 1. Januar 2026 liegen die Zonen für Wohnbauland in der Gemarkung Pye zwischen 210 und 245 Euro, in Schinkel zwischen 205 und 325 Euro, in Haste zwischen 270 und 390 Euro und in der Gemarkung Osnabrück zwischen 200 und 1.125 Euro je Quadratmeter. Gemarkungen sind Katasterbezirke und decken sich nicht immer mit den Stadtteilen.

Grundstückspreise in Osnabrück: was Bauplätze kosten

Bauplätze in der Stadt Osnabrück kosteten im Mittel 310 Euro je Quadratmeter. Diese Zahl nennen die Landesgrundstücksmarktdaten 2026 des Oberen Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Niedersachsen, sie beruht auf abgeschlossenen Kaufverträgen. Zum Vergleich: Für ganz Niedersachsen meldet der Obere Gutachterausschuss rund 6.300 verkaufte Bauplätze für Ein- und Zweifamilienhäuser zu durchschnittlich 139 Euro je Quadratmeter (Berichtszeitraum November 2024 bis Oktober 2025, veröffentlicht am 2. Februar 2026).

Der Kaufpreis zeigt, was tatsächlich gezahlt wurde, der Bodenrichtwert ist ein Durchschnitt für eine Zone. Weitere Zahlen für Häuser und Wohnungen finden Sie in unseren Immobilienpreisen für Osnabrück, Bielefeld und Münster.

Warum der Bodenrichtwert nicht der Preis Ihres Hauses ist

Der Bodenrichtwert bewertet nur den Boden, als wäre er unbebaut. Ein Rechenbeispiel: 600 Quadratmeter mal 320 Euro ergeben 192.000 Euro Bodenwert. Für den Preis Ihres Hauses fehlen dabei wesentliche Punkte:

• Das Gebäude: Baujahr, Wohnfläche, Zustand, Modernisierungen und Energieeffizienz bestimmen den Wert oft stärker als der Boden. Wie die Wohnfläche richtig ermittelt wird, steht im Ratgeber Wohnflächenberechnung.
• Die Lage innerhalb der Zone: Eine ruhige Randlage, eine Hauptstraße oder eine Hanglage können vom Durchschnitt abweichen.
• Größe und Zuschnitt: Ein deutlich größeres Grundstück als das Richtwertgrundstück kostet je Quadratmeter meist weniger, ein schmales oder verwinkeltes Grundstück lässt sich schlechter bebauen.
• Erschließung und Baurecht: Stehen noch Erschließungsbeiträge aus oder erlaubt der Bebauungsplan mehr oder weniger Geschosse, ändert sich der Bodenwert.

Wofür Sie den Bodenrichtwert in Osnabrück brauchen

Der Bodenrichtwert ist Grundlage für Steuern und für jede Verkehrswertermittlung.

• Grundsteuer: Niedersachsen nutzt das Flächen-Lage-Modell. Der Bodenrichtwert bestimmt dort nur den Lagefaktor: Der Wert Ihrer Zone wird ins Verhältnis zum durchschnittlichen Bodenrichtwert der Gemeinde gesetzt und mit dem Exponenten 0,3 abgeschwächt (§ 5 NGrStG). Maßgeblich sind die Bodenrichtwerte zum 1. Januar 2022. Der neue Wert für 2026 ändert Ihren Lagefaktor also nicht automatisch.
• Erbschaft- und Schenkungsteuer: Für ein unbebautes Grundstück rechnet das Finanzamt Fläche mal Bodenrichtwert (§ 179 BewG). Bei bebauten Grundstücken fließt der Bodenwert in das jeweilige Bewertungsverfahren ein. Ist der tatsächliche Wert niedriger, können Sie ihn mit einem Gutachten nachweisen (§ 198 BewG). Mehr dazu im Ratgeber Immobilie geerbt.
• Sachwertverfahren: Bei selbst genutzten Häusern ermitteln Sachverständige den Bodenwert getrennt vom Gebäude, meist auf Grundlage des Bodenrichtwerts mit Anpassung an das konkrete Grundstück (Immobilienwertermittlungsverordnung, ImmoWertV).

Diese Hinweise ersetzen keine Steuer- oder Rechtsberatung.

Vom Bodenwert zum Verkaufspreis in Osnabrück

Wer verkaufen will, braucht den Wert der ganzen Immobilie, nicht nur des Bodens. Armin Hampel ist zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung (DIN EN ISO/IEC 17024, EurAS Cert) und bewertet Häuser, Wohnungen und Grundstücke in Osnabrück und im Landkreis vom Büro am Heger-Tor-Wall aus. Für den ersten Überblick gibt es die kostenlose Einschätzung Ihrer Immobilie. Brauchen Sie einen belastbaren Wert für das Finanzamt, das Gericht oder eine Erbengemeinschaft, ist ein Verkehrswertgutachten der richtige Weg. Alles zum Verkauf vor Ort lesen Sie auf der Seite Immobilienmakler Osnabrück.

Sie haben auch Eigentum in Nordrhein-Westfalen? Dort gelten ein anderes Portal und ein anderes Grundsteuermodell, siehe Bodenrichtwert Bielefeld und Bodenrichtwert Münster.